انتظار می‌رفت در متن دفاعیه دولت برای تشریح علت انتخاب «مالیات بر خانه‌خالی» بابت مقابله با احتکار مسکن، دست‌کم یک جمله درباره علت عدم انتخاب «مالیات سالانه بر املاک» نوشته شده باشد. «مالیات سالانه» در خیلی از کشورها تیغ برنده برای پاک‌سازی بازار ملک از سفته‌باز و محتکر محسوب می‌شود؛ اما در بازار مسکن پراز بحران کشورمان، جای آن خالی است.

واکنش سیاست‌گذار بخش مسکن به موضع‌گیری یک‌سال اخیر کارشناسی درباره سیاست «مالیات انتخابی برای جدایی سفته‌بازان از بازار مسکن» یک کورسوی امید برای تغییر ریل سیاست‌گذاری به ریل اصلی را ایجاد کرد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، سیاست‌گذار بخش مسکن در چند روز اخیر در واکنشی، پشت صحنه معافیت‌ها و تبصره‌های قانون جدید مالیات بر خانه‌های خالی را آشکار کرد. محتوای تبصره‌های گنجانده‌شده در این قانون حکایت از معاف شدن سه دسته مالک املاک منجمد دارد که سیاست‌گذار بخش مسکن به توضیح درباره چرایی پیش‌بینی این معافیت‌ها پرداخته است. این در حالی است که آشکار‌شدن ریشه طراحی و نگارش قانون مالیات بر خانه‌های خالی و معافیت و امتیازهای داده‌شده به سه دسته از مالکان، خودش استدلال پوچی که منجر به طراحی یک «مالیات پوک» شده را توضیح می‌دهد.

تاکنون این معما وجود داشت که به‌رغم آنکه از یکسو تجربه ناموفق دریافت مالیات از خانه‌های خالی در دهه‌های گذشته وجود داشته و از سوی دیگر این نوع مالیات در سیاست‌های مالیاتی بخش مسکن کشورهای موفق جایی ندارد یا به‌عنوان مالیات نوع اول نیست یا دریافت آن کاملا به مناطق خاصی از شهرهای کشور محدود می‌شود پس چرا اکنون که بازار مسکن با بحران ابرحباب قیمت، رکود ساخت وساز و نبود قدرت‌خرید مواجه است، عمده سیاست مربوط به حل این بحران در این مالیات خلاصه شده است؟ با این حال براساس یک توضیح رسمی از سوی سیاست‌گذار بخش مسکن درباره قانون مالیات بر خانه‌های خالی، امکان کالبد‌شکافی محتوای این قانون به‌طور دقیق‌تر فراهم شده است. همان‌طور که پیش‌تر «دنیای‌اقتصاد»، در تاریخ ۲۱ فروردین ماه در گزارشی مفصل به تحلیل این قانون پرداخته بود و مشخص شد محتوای این قانون بسیار بعید است که بتواند برای حل بحران بازار مسکن کارگشا شود، اکنون استدلال‌هایی که دولت در دفاع از قانون مطرح کرده مجددا مشخص می‌کند اشکالات این قانون کماکان به قوت خود باقی است، با این تفاوت که اکنون یک بخش جدیدی از موضوع آشکار‌شده که منطق نادرست در پشت صحنه معافیت‌های این قانون را توضیح می‌دهد.

اشکال نخست مطرح‌شده درباره این قانون مربوط به معافیت «شهرهای کمتر از یکصد هزار نفر جمعیت» از مالیات است؛ این در حالی‌است که عمده شهرهای جدید، شهرهای کوچک نزدیک به شهرهای مادر و شهرهای توریستی در چند سال اخیر به مقصد اصلی سرمایه‌گذاری ملکی تبدیل شده‌اند و از این بابت این سوال مطرح است چراکه مالکان این نوع از املاک باید از پرداخت مالیات معاف باشند؟

سیاست‌گذار بخش مسکن در توضیح چرایی این تصمیم به این استدلال اشاره کرده که جریان سفته‌بازی در این شهرها به دلایل مختلف از جمله کشش درآمدی خانوار، جمعیت کم و... رواج کمتری دارد. به نظر می‌رسد این استدلال از دو منظر دارای اشکال است. اول اینکه صرف‌نظر اینکه هم‌اکنون سفته‌بازی ملکی در این شهرها وجود دارد، این مدل تنظیم بازار خود منجر به تولد سفته‌بازی جدید در این شهرها می‌شود و اگرهم اکنون سفته‌بازی رواج کمتری داشته باشد در آینده می‌تواند افزایش پیدا کند. دوم آنکه بازار مسکن یک بازار پویا است که متناسب با پارامترهای درونی و متغیرهای بیرونی رفتار آن تغییر می‌کند و واکنش‌های جدید نشان می‌دهد بنابراین تضمینی برای ادامه این رفتار در سال‌های آینده در بازار مسکن این شهرها وجود ندارد. علاوه بر این سیاست‌گذار بخش مسکن استدلال دیگری هم درباره معافیت این شهرها عنوان کرده است. آن‌طور که سیاست‌گذار بخش مسکن به تجربه سایر کشورها اشاره کرده در برخی از این کشورها، ملاحظات سیاستی باعث می‌شود که این نوع مالیات فقط در شهرهای خاصی از آن کشور اخذ شود. اما این استدلال نیز جای اشکال دارد چراکه دریافت مالیات از خانه‌های در شهرهای خاص برخی از کشورها به دلیل ملاحظات سیاستی نیست بلکه به دلیل فعال‌بودن یک مالیات اصلی در بازار مسکن این شهرها است و در واقع مالیات از خانه‌های خالی به‌عنوان یک مالیات فرعی و در کنار سایر سیاست‌های تنظیم بازار مسکن در شهرهای این کشورها به‌کار برده می‌شود.

اشکال دیگر مربوط به این قانون از متن خبر منتشر شده در سایت وزارت راه و شهرسازی استخراج شده است. این پایگاه خبری در تاریخ ۱۸ فروردین خبری را با عنوان «جزئیات درج اطلاعات ملکی و سکونتی در سامانه ملی مسکن و اسکان کشور» منتشر کرد که متن این خبر نشان می‌داد که فرآیند خوداظهاری مالکان برای ثبت اطلاعات اولا قرار است در یک بازه زمانی دوماهه اتفاق بیفتد و ثانیا ثبت‌نام اشخاص حقوقی در این مهلت زمانی دوماهه پیش‌بینی نشده است. در متن این خبر این‌طور نوشته شده: «‌ثبت‌نام اشخاص حقوقی، اشخاص حقیقی که کمتر از ۱۸ سال سن دارند، اتباع خارجی و ایرانیان مقیم خارج از کشور در آینده اطلاع‌رسانی خواهد شد.» این بخش از خبر منتشر شده در سایت وزارت راه و شهرسازی دارای اشکال است چراکه طبق قانون همه اشخاص حقیقی و حقوقی باید همزمان فرآیند خوداظهاری را انجام دهند. با این حال متولی بخش مسکن در دفاعی که به این اشکال وارد شده مبتنی بر خبر منتشر شده انجام داده، اعلام کرد: «‌به دلیل جلوگیری از تراکم مراجعان، ۲۱ روز اول فقط به اشخاص حقیقی اختصاص یافته و بعد از ۲۱ روز، اظهار اشخاص حقوقی هم لازم‌الاجرا است.» بنابراین برخلاف خبر نخست در این دفاعیه مهلت زمان خوداظهاری، مجموعا ۴۲ روز اعلام شده و همین‌طور بر‌خلاف خبر اول که خوداظهاری حقوقی‌ها را منوط به اطلاع‌رسانی بعدی کرده، عنوان شده که پس از ۲۱ روز خوداظهاری این گروه نیز آغاز می‌شود. اما علاوه بر این موضوع، یک اشکال مهم‌تر درباره توضیح متولی بخش مسکن در این خصوص آن است که اگر قرار است خوداظهاری برای ثبت املاک با تفکیک زمانی حقیقی‌ها و حقوقی‌ها باشد، بهتر بود ابتدا فرآیند خوداظهاری اشخاص حقوقی انجام می‌شد.

چراکه اولا رفتار حقوقی‌ها که دارای املاک بلااستفاده هستند به دلیل بالابودن حجم املاک، برای بازار مسکن پرخطرتر است و دوم اینکه از آنجاکه تعداد مالکان حقوقی کمتر از مالکان حقیقی است بنابراین فرآیند تعیین تکلیف آنها آسان تر و سریع تر انجام می‌شد.

نکته چهارم در مورد این قانون آن است که از آنجاکه رهگیری مالکانی که ملک آنها دارای سند رسمی هستند قابل شناسایی برای قرارگرفتن در تور مالیاتی هستند، بنابراین افراد برای فرار مالیاتی، پس از اجرای این قانون، به دنبال انعقاد قراردادهای غیررسمی خواهند رفت و همین موضوع می‌تواند چالش جدیدی را به بازار مسکن اضافه کند. با این حال متولی بخش مسکن در دفاع خود از این قانون عنوان کرده که هر فردی با هرنوع قراردادی ملزم به ثبت اطلاعات در سامانه ملی مسکن و اسکان کشور است. با وجود چنین دفاعی، این سوال وجود دارد که آیا این بخش از قانون، ضمانت اجرایی هم دارد؟ درصورت توافق دو طرف معامله یعنی خریدار و فروشنده، قراردادی را به صورت غیررسمی و بدون ثبت در سامانه منعقد کنند، شناسایی آنها چگونه ممکن است؟ اگر به این سوال اینطور پاسخ داده شود که این گروه نیز قابل شناسایی هستند در این صورت این سوال وجود دارد که اگر شناسایی این افراد امکان پذیر بود دیگر چه نیازی به گذراندن فرآیند دوماهه خوداظهاری بود؟ ضمن آنکه اکنون طبق آمار اعلامی از سوی سیاست گذار، فعالان و کارشناسان بازار، مشخص می‌شود که تمامی معاملات در سامانه ثبت نمی‌شوند. بنابراین بهتر است مالیاتی از محتکران و مالکان خانه‌های خالی اخذ شود که گرفتن آن نیازی به خوداظهاری و فرآیندی این چنینی نداشته باشد. این نوع مالیات، مالیات سالانه بر املاک است که تمامی مالکان مشمول آن می‌شوند و هیچ سوء استفاده و فرار مالیاتی در مورد آن انجام نمی‌شود.

اما اشکال دیگر مربوط به گروه‌هایی می‌شود که طبق قانون از پرداخت مالیات خانه‌های خالی معاف شده‌اند. طبق این قانون، اگر فردی مالک یک واحد مسکونی در شهر اصلی سکونت خود باشد و ملک دیگری در شهر دیگری (اقامتگاه فرعی) داشته باشد، خانه فرعی این مالک مشمول مالیات نمی‌شود. این بخش از قانون از آنجا دارای اشکال است که امتیازی را به یک گروه از افراد می‌دهد و به گروهی از مالکان این سیگنال را می‌دهد که خانه خالی خود را از شهر اصلی محل سکونت به شهر فرعی منتقل کنند. به این ترتیب شهرهایی که تاکنون جاذبه سفته بازی ملکی نداشتند از این پس در معرض این ریسک قرار می‌گیرند. با این حال سیاست گذار بخش مسکن در دفاع از این بخش قانون، عنوان کرده از آنجاکه کسب و کارهای اقتصادی باعث شده برخی افراد بین شهر زندگی و شهر محل فعالیت اقتصادی خود رفت و آمد کنند از این رو برای حمایت از این نوع مشاغل و افزایش تولید، اقامتگاه فرعی این افراد هم به رسمیت شناخته شده است. این استدلال سیاست گذار بخش مسکن نیز محل اشکال است چراکه فردی که خانه دوم در شهر غیرمحل سکونت خانواده دارد و از آن خانه برای سکونت شغلی استفاده می‌کند، به طور قطع آن خانه خالی نخواهد بود و در طول سال به شکل متناوب مورداستفاده مالک آن قرار می‌گیرد. اما اگر خانه دوم در شهر دیگر خالی است ارتباطی به رونق تولید ندارد چراکه مالک جز با هدف سرمایه‌گذاری آن را خریداری نکرده و از این جهت معافیت مربوط به این نوع از املاک جای سوال دارد. معافیت گروه دیگر نیز در این قانون قابل تامل است. در متن قانون آمده که خانه‌ای که تحت تملک یکی از اعضای خانواده است علاوه بر خانه‌ای که سرپرست خانوار مالکیت آن را دارد(خانوارهای دو واحدی) مشمول مالیات نمی‌شوند. به این ترتیب سرپرست خانواری که مالکیت دو واحد را دارد و در یکی سکونت و واحد دیگری خالی از سکنه است برای فرار از این قانون، می‌تواند واحد مسکونی خالی را به نام یکی از فرزندان بزند. متولی بخش مسکن در دفاع از این بخش از قانون عنوان کرده از آنجاکه سن ازدواج و سبک زندگی تغییر کرده و فرزندان جوان خانوارها بعضا دارای واحد مسکونی به نام خود هستند، بنابراین این معافیت درنظر گرفته شده است. اما این استدلال از آن جهت دارای اشکال است که در قانون،اشاره‌ای به کف سنی برای فرزندی که دارای واحد مسکونی خالی در خانواده‌ای که سرپرست آن یک واحد مسکونی به نام خود دارد، نشده است. به عبارت دیگر خانوارهایی که خانه خالی دارند می‌توانند این واحد مسکونی را به نام همسر یا فرزند کوچک خود بزنند. البته در این موضوع که سبک زندگی تغییر کرده و سن ازدواج افزایش پیدا کرده و فرزندان مجرد شاغل دارای واحدمسکونی مجزا هستند شکی نیست اما این مدل مالیات ستانی برای مقابله با احتکار مسکن در بازار نمی‌تواند موثر باشد.مطابق با مدل استاندارد و موثر مالیات ستانی سیاست گذار بخش مسکن می‌توانست اولین خانه هر فرد را با نرخ کمتر مشمول مالیات سالانه کند اما خانه چندم هر فرد در خانوار با نرخ تصاعدی مشمول مالیات شود. سیاستگذار در توضیح خود یک دفاع کلی نیز از قانون مالیات از خانه‌های خالی نیز داشته و عنوان کرده برای آنکه کاستی‌ها در فرآیند مالیات از خانه‌های خالی به تدریج برطرف شود سیاست گذار ناچار است تا اجرای فرآِیند را از گام‌های کوچک آغاز کند. این نوع گزینش سیاست نیز محل اشکال است چراکه برای حل بحران بزرگ در بازار آن هم در شرایطی که یک سیاست و مسیر صحیح وجود دارد نباید گام کوچک برداشت. علاوه بر این در پاسخی که دولت به گزارش «دنیای اقتصاد» تهیه کرده، اشکالی به گزارش وارد کرده که این اشکال نه تنها وارد نیست بلکه حکایت از عدم مطالعه متن قانون جدید مالیات بر خانه‌های خالی توسط نویسندگان این پاسخ دارد.

در متن قانون به صراحت نوشته شده (صفحه دو قانون ابلاغی توسط رئیس مجلس به رئیس‌جمهور) که «مالیات موضوع این ماده(مالیات بر خانه‌های خالی) تا زمانی که تعداد واحدهای مسکونی موجود در شهرهای بالای صد هزار نفر جمعیت به استناد گزارش مرکز به ۲۵/ ۱ تعداد خانوارهای ساکن در این شهرها برسد، قابل اجرا است.» «دنیای اقتصاد» نیز در گزارشی که در تاریخ ۲۱ فروردین ماه منتشر شده درباره این بخش مشکل دار قانون چنین نوشت:« این در حالی است که در قانون ابلاغ شده یک شرط عجیب برای توقف اجرای این قانون مالیاتی اعلام شده است. در این قانون اعلام شده است در صورتی که نسبت خانه‌های مسکونی به تعداد خانوارها به عدد ۲۵/ ۱ برسد این قانون متوقف خواهد شد. این در حالی است که هم‌اکنون این نسبت ۱۴/ ۱ است. اما این موضوع و این نسبت عملا کمکی به بازار مسکن از ناحیه ایجاد تعادل واقعی بین عرضه و تقاضای مسکن نمی‌کند.» در واقع این بخش از گزارش به معنی آن است که صرف اینکه تعداد خانه‌ها از تعداد خانوارها بیشتر باشد مشکل بازار حل نمی‌شود چون بخشی از موجودی خانه‌ها در بازار به شکل خانه خالی از سکنه است. اما به جای اینکه درباره این موضوع در پاسخ متولی بخش مسکن صحبت شود، نویسندگان در پاسخ به «دنیای اقتصاد» اعلام کرده اند: «در مطلب منتشره ادعا شده که بر اساس اطلاعات موجود، نسبت واحد مسکونی به تعداد خانوار بیش از ۲۵/ ۱ است. این در حالی است که به استناد اطلاعات سرشماری سال ۱۳۹۵ مرکز آمار ایران، حدود ۵/ ۲۷ میلیون واحد مسکونی و حدود ۲/ ۲۴ میلیون خانوار در کشور وجود داشته که بر این اساس نسبت تعداد واحد مسکونی به تعداد خانوار معادل ۱۱/ ۱ است و لذا عدد محاسبه شده صحیح نیست.» این در حالی است که «دنیای اقتصاد» در مورد نسبت ۲۵/ ۱ ادعا نکرده بلکه فقط به متن قانون اشاره کرده است. اتفاقا درگزارش این روزنامه نسبت موجود معادل ۱۴/ ۱ محاسبه شده که با عددی که در پاسخ دولت به عنوان عدد صحیح اشاره شده یعنی ۱۱/ ۱ برابری می‌کند. در مجموع کارشناسان امیدوار هستند در مقطعی که انتقادهای کارشناسی با هدف کمک به دولت برای سیاست‌گذاری صحیح جهت مقابله موثر با محتکران مسکن، منجر به ارائه پاسخ از سوی متولی بخش مسکن شده، گام دوم اتفاق بیفتد. به این معنا که سیاستگذار مطلع شود سیاست‌های موجود برای تنظیم بازار مسکن نادرست است و به سراغ اخذ مالیات اصلی و صحیح برود.
منبع: دنیای اقتصاد