در واقع این مفهوم ناظر بر سهم تسهیلات نسبت به ارزش یک ملک معمولی و متوسط متراژ با سطح متوسط قیمت است. این ارزش تسهیلات یا مفهوم LTV به طور متوسط در دنیا در مرز ۷۰ درصد قرار دارد. به این معنا که در کشورهای دنیا میزان تسهیلات به ارزش یک ملک معمولی و متوسط مورد استفاده و مورد تقاضای خانوارها، به‌طور میانگین ۷۰ درصد است. بنابراین در سنجش میزان کارآیی و اثربخشی تسهیلات مسکن در تامین هزینه‌های خرید ملک، خط‌کشی به نام LTV وجود دارد
به عنوان مثال اگر در شهر تهران متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی را ۳۰ میلیون تومان در نظر بگیریم و الگوی مصرف در بازار مسکن پایتخت نیز یک واحد مسکونی متوسط متراژ ۷۵ مترمربعی باشد، رقمی در حدود ۲ میلیاردو۳۰۰ میلیون تومان ارزش این واحد مسکونی خواهد بود. باید دید که رقم تسهیلات مسکن چند درصد از هزینه خرید چنین واحد مسکونی را پوشش می‌دهد. قبل از افزایش دو برابری سقف تسهیلات خرید مسکن که مصوبه آن در روزهای اخیر از سوی شورای پول و اعتبار ابلاغ شد، سقف تسهیلات خرید مسکن در شهر تهران برای زوجین متقاضی ۲۰۰ میلیون تومان بود. این موضوع به این معناست که سقف ۲۰۰ میلیون تومانی تسهیلات خرید مسکن سهمی کمتر از ۱۰ درصد در تامین مالی خرید واحدهای مسکونی متوسط متراژ، مصرفی و معمولی در شهر تهران داشته است. در حالی که میانگین این عدد در دنیا ۷۰ درصد است و در بسیاری از کشورهای پیشرفته این رقم به بیش از ۸۰ درصد نیز می‌رسد. بنابراین در یک قاعده کلی باید گفت افزایش سقف تسهیلات مسکن در شرایط فعلی برای پوشش‌دهی یک LTV مناسب حرکت درست و ضروری است. به این علت که باید تلاش شود که LTV بهبود یافته و به سطح موثری برسد. در سال‌های ۹۳ و۹۴ که صندوق پس‌انداز مسکن راه‌اندازی و احیا شد، چون در شرایط آرام اقتصادی قرار داشتیم و در آن زمان متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران حول و حوش ۴ میلیون تومان بود، ارزش یک واحد مسکونی ۷۵ مترمربعی حول و حوش ۳۰۰ میلیون تومان بود.در چنین شرایطی تسهیلات خرید مسکن برای زوجین ۱۶۰ میلیون تومان تعیین شد. در این زمان، LTV بیش از ۵۰ درصد هزینه خرید یک واحد معمولی و متوسط متراژ بود. این موضوع نشان می‌داد که وام مسکن، کارساز و کارآ بود و می‌توانست مشکلی را از بازار ملک و متقاضیان در بحث تامین مالی خرید آپارتمان برطرف کند. بنابراین ارزش داشت که متقاضیان برای خرید مسکن و تکمیل قدرت خرید خود به وام بانکی رجوع کنند. این‌ها همه دلایلی است که افزایش سقف تسهیلات برای رسیدن به LTV موثر را توجیه می‌کند. به این معنا که برای رسیدن به سطح مورد نظر LTV، سقف تسهیلات باید متناظر با افزایش قیمت مسکن افزایش یابد.این یکسوی ماجرا است. اما طرف دیگر ماجرا آن است که آیا نرخ سود و زمان سررسید تسهیلات به شکلی است که قسط ماهانه تسهیلات را برای اقشار متوسط در استطاعت کند؟

اینجاست که بن‌بست ایجاد می‌شود. از یک طرف گفته می‌شود افزایش سقف تسهیلات چون قرار است LTV را به یک سطح قابل قبول برساند مورد تایید است. از سوی دیگر گفته می‌شود اقساط این تسهیلات برای اقشار میان درآمدی جامعه و به طور مشخص زوجین خانه‌اولی در استطاعت هست یا خیر؟ به این معنا که آیا این اقشار قادر به بازپرداخت تسهیلات خود در قالب اقساط ماهانه هستند؟

در واقع دهک‌های ۴ تا ۷ که ۴ دهک میان درآمدی هستند، مخاطب این موضوع هستند و باید دید آیا رقم اقساط تسهیلات در استطاعت این اقشار هست؟ چرا که اساسا سه دهک اول به دلیل عدم امکان پس‌انداز قادر به ورود به این سیستم تامین مالی برای خرید مسکن نیستند و از طریق برنامه‌های حمایتی باید موضوع مسکن آنها حل وفصل شود. دهک‌های ۸ تا ۱۰ نیز به دلیل تمکن مالی، اساسا برای خرید و تامین مسکن نیازی به استفاده از وام ندارند. بنابراین گروه‌های هدف شامل ۴ دهک میانی یعنی دهک‌های ۴ تا ۷ می‌شود. در این دهک‌های میانی حتی اگر زن و شوهر نیز با هم کار کنند، در اغلب موارد نمی‌توانند اقساط نزدیک به ۹ میلیون تومانی را پرداخت کنند. این مشکل بزرگی است که در این زمینه نوعی بن بست ایجاد کرده است. از یک طرف افزایش سقف تسهیلات مسکن در شرایط فعلی ضروری است، اما از سوی دیگر برای اقشار میان درآمدی و خانه‌اولی این رقم قسط بالاست و در استطاعت نیست. بنابراین سوال مهمی که در این زمینه ایجاد می‌شود آن است که در برخورد با این مشکل یا دوگانه چه راهکاری وجود دارد؟

اینجاست که دولت اگر بخواهد مداخله و حمایت کند باید از ابزارهای حمایتی خاص خود مانند «تک رقمی کردن نرخ سود تسهیلات» استفاده کند. هم‌اکنون نرخ سود این تسهیلات حدود ۵/ ۱۷ درصد است.ضمن آنکه هزینه خرید اوراقی که برای زوجین رقمی حول و حوش ۶۰ میلیون تومان نیز می‌شود، در این میان وجود دارد. بنابراین نرخ موثر این تسهیلات حتی بالاتر از ۵/ ۱۷‌درصد می‌رود و به محدوده ۲۳ تا ۲۴ درصد می‌رسد. بنابراین شاید برای اقشار متوسط که برای نخستین بار قصد ورود به بازار ملک را دارند (خانه‌اولی‌ها) این وام در اغلب موارد در استطاعت نیست مگر در مواردی محدود!

بنابراین کلیت افزایش سقف تسهیلات مسکن اقدامی ضروری است و حتی به نظر می‌رسد هنوز هم سقف‌های افزایش یافته، LTV موثری را تامین نمی‌کند. به دلیل آنکه حتی اگر متوسط قیمت خرید یک مترمربع مسکن در مناطق متوسط مصرفی رو به پایین را ۲۰ میلیون تومان در نظر بگیریم (با کسر متوسط قیمت مسکن مناطق گران‌تر مانند مناطق یک تا ۸)، متوسط قیمت خرید یک واحد مسکونی ۷۵ مترمربعی معمولی رقمی در حدود یک ونیم میلیارد تومان می‌شود. در یک شرایط بهینه حداقل ۵۰ درصد از این میزان معادل ۷۵۰ میلیون تومان باید از طریق تسهیلات تامین شود. در حالی که هنوز سقف‌های جدید تسهیلات حتی برای زوجین به این رقم نرسیده است.

به نظر من وام باید حداقل ۵۰ درصد از هزینه خرید چنین واحد مسکونی را پوشش دهد؛ از این رو سقف تسهیلات باز هم باید افزایش یابد تا بتواند افراد را علاقه‌مند به ورود به بازار برای خرید مسکن با کمک تسهیلات ۵۰ درصدی کند. اما آیا این تسهیلات برای خانه‌اولی‌ها و گروه‌های میان‌درآمدی با شرایط فعلی قابل استفاده است؟ پاسخ خیر است. باید دید که این تسهیلات برای چه کسانی قابل استفاده است؟ برای افرادی که قصد دارند واحد مسکونی خود را تبدیل به احسن کنند یا در اصطلاح خانه دومی یا خانه چندمی محسوب می‌شوند. افرادی که قصد دارند قدری به متراژ واحد خود بیفزایند یا قدری از عمر بنا کاسته یا منطقه محل سکونت خود را ارتقا دهند. اتفاقا این هم رویداد خوبی است. یعنی لازم است سبد یا محصولات تسهیلاتی مسکن کامل باشد و هر کس به فراخور نیاز خود بتواند از این سبد استفاده کند. ولی آیا این موضوع، هدف دولت که حمایت از اقشار میان درآمدی وخانه‌اولی‌هاست را محقق می‌کند؟ که پاسخ خیر است.

هر چند سیاستگذار پولی و متولی مسکن نیز به این امر واقف است و هر چند در دنیا تسهیلات بلندمدت با نرخ بهره‌های بسیار ناچیز کمتر از ۵ درصدی به متقاضیان داده می‌شود، اما باید دقت داشت که این کشورها ابتدا موفق به ایجاد شرایط باثبات اقتصادی، ‌ایجاد پیش‌بینی‌پذیری اقتصادی و تک رقمی کردن تورم شده‌اند و بعد اقدام به پرداخت تسهیلات اینچنینی کرده‌اند. یعنی اگر در این کشورها تسهیلات با نرخ سود تک رقمی پرداخت می‌شود دلیلی جز کنترل تورم ندارد. بنابراین در کشور ما، هر چقدر هم تسهیلات افزایش یابد، اما در شرایطی که به دلیل تورم شدید، قیمت مسکن نیز به طور مداوم افزایش می‌یابد، باز هم نمی‌توان به حل معضل مسکن از این طریق امیدوار بود.

بنابراین در شرایط فعلی لازم است دولت به سمت پرداخت «یارانه مابه‌التفاوت نرخ سود» برود. کما اینکه در صندوق پس‌انداز یکم نیز چنین اقدامی صورت گرفت.در واقع لازمه این موضوع تک رقمی کردن نرخ سود است وگرنه دستکم برای جامعه هدف که خانه‌اولی‌ها و گروه‌های میان درآمدی هستند عملا این وام کارآیی مورد نظر را نخواهد داشت.
منبع: دنیای اقتصاد

دکتر محمدهاشم بت‌شکن، اقتصاددان و صاحب‌نظر تامین مالی مسکن