«زمین ارزان دولتی» در عمده شهرها و به‌خصوص کلان‌شهرها -که بیشترین و شدیدترین مشکل تامین مسکن خانوارها در این دسته از مناطق شهری (کلان‌شهرها) رخ می‌دهد- در «حومه» (خارج از محدوده شهر اصلی یا همان شهر مادر) پیدا می‌شود. تقریبا همه اراضی خام واقع در حومه کلان‌شهرها، در مالکیت دولت است. حومه کلان‌شهرها همان شهرهای جدید هستند که از ابتدای دهه ۷۰ احداث شدند و ایجاد آنها در دستور کار دولت قرار گرفت.

اطراف تهران، سه شهر جدید با فاصله‌‌‌های متفاوت وجود دارد که بیشترین ساخت‌وساز مسکن‌مهر در فاصله اواخر دهه ۸۰ تا اوایل دهه ۹۰، در این سه نقطه شهری (در مقایسه با سایر شهرهای کشور) انجام شد.

سهم کل شهرهای جدید کشور (کمتر از ۲۰شهر) از تیراژ مسکن‌‌‌مهر، حدود ۲۰درصد برآورد می‌شود، در حالی که همین شهرهای جدید در مقایسه با بیش از ۱۳۰۰شهر موجود کشور، سهم بسیار کمی از مناطق شهری را در برمی‌گیرند. ضمن اینکه سابقه شکل‌‌‌گیری بافت جمعیتی در شهرهای جدید، به مراتب کمتر از دیگر شهرهای کشور است.

این اعداد و ارقام، به‌خوبی دوگانه «شهرهای جدید» و «خانه‌‌‌سازی شدید» در این مناطق را بازگو می‌کنند و علامت روشنی از «انتخاب بدترین راه برای حل مشکل مسکن خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها» طی دوره‌‌‌های گذشته تاکنون هستند.

طی این سال‌ها، حومه شهرهای مادر، به جای آنکه «سکونتگاه‌‌‌ پایدار و جذابی برای زندگی ساکنانش» شود، به خوابگاه‌‌‌هایی تبدیل شد که «ساکنان کلان‌شهرها از سر اجبار ناشی از تورم مسکن در شهر اصلی محل سکونت خود»، تصمیم گرفتند، به آنجا مهاجرت کنند. در این میان، مهاجرت بین استانی نیز به سمت حومه‌‌‌های خوابگاهی کلان‌شهرها در سال‌های گذشته رخ داده، اما همچنان جمعیت ساکن در این مناطق، بسیار کمتر از ظرفیت ساختمانی آن است.

کارنامه دولت‌‌‌ها مشخص می‌کند که توزیع زمین خام دولتی در حومه جدید کلان‌شهرها بین تعاونی‌های مسکن، شرکت‌های ساختمانی و پیمانکاران طرف قرارداد دولت، «مسیری نبوده که به تامین مسکن پایدار برای فاقدین مسکن» منجر شود. این مدل سیاستگذاری، گذشته از اینکه «راه اصلی» نبوده، حتی برای اجرا هم نیازمند دو پیش‌‌‌شرط بوده که آنها هم رعایت نشدند.

امروز بار دیگر، صحبت از «بارگذاری سنگین در حومه» می‌شود. قرار است بخشی از طرح «مسکن‌‌‌سازی یک‌میلیونی»، در حومه‌‌‌ شهرهای بزرگ اجرایی شود. گفته می‌شود، ظرفیتی در حدود ۲۰درصد طرح، سهم حومه کلان‌شهرهاست.  بد نیست، مسوولان بخش مسکن، قبل از شروع به کار در این مسیر و تکرار تجربه‌‌‌های ناکام گذشته، درباره «گسل زندگی در حومه» به‌عنوان واقعیت زیرپوستی طرح‌‌‌های مشابه در دولت‌‌‌های قبل، تامل کنند و سه نکته را مورد توجه قرار دهند.

اولین موضوع، «دو پیش‌‌‌شرط خانه‌‌‌سازی در حومه» است. حومه‌‌‌های جدید در اطراف کلان‌شهرها _تهران، اصفهان، مشهد و... _ به‌طور میانگین بین ۳۰ تا ۴۰ کیلومتر از شهر مادر فاصله دارند و تقریبا همه این مناطق، خالی از مراکز شغلی و کسب‌وکار هستند. به این ترتیب، حومه شهرها برای اینکه به مناطق جذاب سکونتی برای «زندگی پایدار و سرزنده» تبدیل شوند، باید «خدمات شهری قابل رقابت با شهر مادر» و «سیستم حمل‌ونقل سریع، ارزان و انبوه» داشته باشند.  الگوی گذشته مسکن‌‌‌سازی میلیونی در کشور نشان داد، دولت‌‌‌ها با غفلت بزرگ از این دو پیش‌شرط، فقط بارگذاری مسکونی انجام دادند که نتیجه‌‌‌اش، خالی ماندن انبوه واحدهای مسکونی ساخته‌‌‌شده برای چند سال بود. هرچند در سال‌های اخیر، جهش قیمت در شهرهای بزرگ تاحدودی باعث حرکت جمعیت به حومه‌‌‌ها شد، اما این مهاجرت، موقتی است. تجربه خارجی «حومه‌‌‌نشینی»، اثر خدمات‌‌‌شهری بر جاذبه سکونتی مناطق پیرامونی شهرهای بزرگ را تایید می‌کند. طی یک‌سال گذشته، حومه‌‌‌ پاریس و لندن مملو از جمعیتی شد که تا پیش از کرونا، ساکن مرکز بودند، اما به‌واسطه تغییر سبک زندگی در عصر پاندمی، به بیرون پایتخت‌‌‌ها کوچ کردند. جالب آنکه ساکنان حومه پایتخت‌‌‌های مدرن جهان از طبقه مرفه جامعه هستند که حومه سبز را به مرکز شلوغ ترجیح دادند.

موضوع دوم، چگونگی تحقق این دو پیش‌‌‌شرط است. سیاستگذار مسکن در سال‌های گذشته، سرگرم حاشیه و از متن غافل بود. دولت‌‌‌ها می‌توانستند، بدون آنکه نقش مسکن‌‌‌ساز بزرگ را بازی کنند، نسبت به «تامین امکانات و خدمات شهری موردنیاز شهرهای جدید» اقدام کنند تا بعد از آن، سرمایه‌گذاران ساختمانی و همچنین تقاضای مسکن، خود به خود وارد این مناطق شود؛ اما کاری که از طرف دولت طی این سال‌ها صورت گرفت، وارونه بود.  زمین‌‌‌های دولتی در اختیار پیمانکاران طرف قرارداد دولت قرار گرفت تا فقط زیر بار ساختمان‌‌‌های مسکونی برود؛ بدون آنکه روال طبیعی «تامین سرانه خدمات شهری از طریق سرمایه‌گذاری بخش خصوصی به صورت متعارف» طی شود.  اکنون گفته می‌شود، تامین خدمات مطلوب و موردنیاز زندگی پایدار در حومه، به ازای ساخت هر واحد مسکونی جدید روی زمین‌‌‌های خام –اراضی فاقد خدمات زیربنایی سه‌گانه و خدمات روبنایی شهری- چیزی حدود ۲۰۰میلیون تومان است. این رقم در تیراژ چند صدهزار واحد مسکونی، اعتباری لازم دارد که دولت با توجه به کسری شدید بودجه و تنگنای مالی، نمی‌تواند به شکل مستقیم آن را تامین کند. برای این منظور، باز باید به تجربه جهانی «نحوه بهره‌‌‌برداری از ارزشمندترین دارایی دولت» رجوع کرد. حومه شهرها در قالب این الگو از محل منابع مالی حاصل از «اجاره بلندمدت اراضی به بخش خصوصی»، توسعه پیدا می‌کند. فروش زمین‌‌‌های دولتی به اشخاص (الگوی غلط و رایج در ایران)، به جای آنکه باعث سرمایه‌گذاری و آبادانی شود، مسیر دلال‌‌‌بازی را تعریض می‌کند و در بهترین حالت، اگر زمین‌‌‌ها به مراکز خدماتی تبدیل شوند، ارزش افزوده اراضی که می‌تواند اهرم مالی جدیدی برای توسعه شهر شود، نصیب گروهی خاص می‌شود.  موضوع آخر، تشخیص اولویت مکانی برای عرضه مسکن است. هسته فرسوده شهرهای بزرگ، طی دو دهه اخیر، به حومه بدون خدمات باخته است؛ علت این باخت نیز سیاستگذاری غلط بوده که از یک‌‌‌سو، مناطق مستعد درون شهرها را از نوسازی و توسعه شهری محروم کرد و از سوی دیگر، حومه را آن‌طور که باید برای جذب جمعیت متقاضی مسکن آماده‌‌‌سازی نکرد.

هزینه ساخت و تامین مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده درون کلان‌شهرها، اگر کمتر از حومه نباشد، حتما بیشتر نیست. اما دولت تصور می‌کند برای ساخت مسکن ارزان، باید سراغ زمین ارزان حومه برود.  زمین‌‌‌های حومه به دلیل نداشتن خدمات زیربنایی و روبنایی، قیمت پایین‌‌‌تری دارند، اما بهای واقعی ساخت مسکن، توام با تامین خدمات سکونتی در حومه، آن هم به شیوه دولتی‌‌‌سازی (مداخله دولت) چند برابر ساخت‌وساز طبیعی در بافت فرسوده خواهد بود.  کاری که دولت برای رونق‌‌‌بخشی به سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بافت‌‌‌های فرسوده باید انجام دهد، شامل «تسهیل فرآیند حقوقی مربوط به اسناد مالکیت خانه‌‌‌های کلنگی در این مناطق»، «تشویق سازنده‌‌‌ها به حضور در این مناطق با اهرم پروانه ساختمانی» و «اولویت تخصیص تسهیلات» است.  بخشی از مالکان در بافت فرسوده، حاضر به تخریب و نوسازی هستند، اما نامشخص بودن سند زمین این املاک و برخوردهای سخت‌‌‌گیرانه با این نوع زمین‌‌‌ها توسط شهرداری‌‌‌ها و دستگاه‌‌‌های دولتی برای صدور مجوز ساختمانی، مسیر نوسازی را مسدود کرده است. حل این مشکل، همان راه‌حل اصلی است که دولت باید خود را متعهد به انجام آن بداند. عوارض و هزینه صدور پروانه ساختمانی نیز اهرم مناسبی برای تشویق سازنده‌‌‌ها به حضور در این مناطق است. ایجاد اختلاف در هزینه صدور پروانه بین مناطق فرسوده و مستعد برای ساخت با مناطق اشباع‌شده از ساختمان مسکونی در شهرها، می‌تواند باعث حرکت سرمایه‌‌‌ها به دسته اول مناطق شود.  رئیس‌جمهور اخیرا در یک اظهارنظر درباره بخش مسکن، از لزوم آسیب‌‌‌شناسی طرح‌‌‌های گذشته تولید انبوه مسکن برای اجرای بهتر طرح مدنظرشان گفتند. تجدیدنظر در چگونگی بارگذاری جدید در حومه و همچنین اولویت قائل شدن برای بافت‌‌‌های فرسوده، می‌تواند پاسخی باشد به تاکید رئیس دولت برای «پرهیز از تکرار خطای سیاستی در بخش مسکن.»

منبع: دنیای اقتصاد