گزارش تحقیقاتی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در چهار دسته از مناطق پایتخت، به‌صورت میانگین ۱۵درصد از واحدهای مسکونی در محله‌های مورد تحقیق، به‌صورت خالی (بلااستفاده) نگهداری می‌شود؛ به‌طوری‌که نرخ انجماد در دسته‌های مختلف متفاوت است. این تحقیق به یک غلط‌انگاری درباره منطقه یک پاسخ می‌دهد و در عین حال با تاکید بر افزایش این خانه‌ها در مناطق متوسط، دو علت اصلی را بررسی می‌کند.

آمارگیری جدید از وضعیت خانه‌‌‌های خالی در پایتخت، از ریزش و رویش تعداد این واحدهای مسکونی در محلات مختلف خبر می‌‌‌دهد. در عین حال، نتایج تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌‌‌دهد، تعداد واحدهای خالی از سکنه در شهر تهران با رشد ۴/ ۳ واحد درصدی در مقایسه با آمارهای رسمی مربوط به سال ۹۵، همراه شده است. این میزان رشد در برآوردهای غیررسمی، متکی به یک پیمایش ۴۵ روزه از بازار مسکن و فعالان این بازار، به دست آمده و نشان می‌‌‌دهد سهم خانه‌‌‌های خالی در مناطق مختلف شهر تهران، به طور میانگین به محدوده ۱۵درصد از کل خانه‌‌‌های پایتخت رسیده است. حجم خانه‌‌‌های خالی در شهر تهران در آمارهای رسمی مربوط به سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵، معادل ۶/ ۱۱ درصد اعلام شده بود. تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد از چهار گروه مناطق مختلف شهر تهران شامل منطقه یک به عنوان نماینده شمال تهران، مناطق ۴ و ۵ به عنوان پرتقاضاترین مناطق در معاملات خرید واجاره مسکن، مناطق جنوبی تهران و منطقه ۲۲ که در سال‌‌‌های گذشته به عنوان شهر املاک منجمد و خالی از سکنه شناخته می‌‌‌شد، نشان از افزایش تعداد خانه‌‌‌های خالی در عصر جهش و رسیدن سهم آن به محدوده ۱۵ درصدی کل خانه‌‌‌های تهران دارد.

پایش جدید خانه‌‌‌های خالی پایتخت
حدود ۶ سال بعد از انتشار آخرین آمار رسمی درباره تعداد خانه‌‌‌های خالی از سکنه در شهر تهران(آمار سرشماری نفوس و مسکن شهر تهران مربوط به سال ۹۵)،«‌دنیای اقتصاد» براساس یک تحقیق میدانی در یک پروسه زمانی ۴۵ روزه، آخرین وضعیت بازار املاک شهر تهران به لحاظ تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه را مورد پایش قرار داده است. تا پیش از انجام این تحقیق میدانی از سوی دنیای‌ اقتصاد، آمار موجود از تعداد خانه‌‌‌های خالی از سکنه شهر تهران مربوط به آمار رسمی اعلام‌شده از سوی مرکز آمار ایران در جریان انتشار نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵ بود. یافته‌‌‌های«دنیای اقتصاد» در حالی نشان‌دهنده افزایش ۴/ ۳ واحد درصدی تعداد خانه‌‌‌های خالی در شهر تهران در فاصله سال‌های ۹۵ تا ۱۴۰۱ است که این آمار، آمار رسمی نیست بلکه در شکل پایش میدانی و براساس پرس و جو از سازنده‌‌‌ها و واسطه‌‌‌های محلی محلات گزینش شده شهر تهران در چهار گروه مناطق مختلف پایتخت، انجام شده است. در این پایش میدانی، منطقه یک به عنوان منطقه کانون تمرکز آپارتمان‌‌‌های لوکس و خریدهای سرمایه‌‌‌ای کلان، منطقه ۴ و ۵ به عنوان پرتقاضاترین مناطق شهر تهران و محل تمرکز خریدهای سرمایه‌‌‌ای، مناطق ۸ تا ۱۰ و مناطق ۱۲ تا ۱۸ تهران به عنوان نماینده مناطق جنوبی شهر تهران و منطقه ۲۲ به عنوان منطقه مصرفی خاص تهران(جوان‌‌‌ترین و غربی‌‌‌ترین منطقه پایتخت که می‌‌‌توان از آن به شهر برج‌‌‌های مسکونی تهران تعبیر کرد)، مورد بررسی قرار گرفته و آماری میدانی از حجم خانه‌‌‌های خالی در محلات گزینش شده این مناطق، استخراج شده است. اولین نتیجه معنادار این پایش، افزایش ۴/ ۳ واحد درصدی تعداد خانه‌‌‌های خالی براساس نتایج این تحقیق میدانی در زمان حاضر نسبت به آمار رسمی اعلام شده از سوی مرکز آمار در این زمینه در سال ۹۵ است.

نتیجه رصد چهار گروه منطقه
تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» در خصوص کمیت تازه‌‌‌ترین وضعیت خانه‌‌‌های خالی از سکنه در شهر تهران در محلات مورد مطالعه، در چهار گروه از مناطق شهر تهران شامل منطقه یک، مناطق ۴ و ۵، مناطق ۸ تا ۱۰ و ۱۲ تا ۱۸ و منطقه ۲۲، ریزش و رویش خانه‌‌‌های خالی در این محله‌‌‌ها و مناطق را نشان می‌‌‌دهد. در واقع ریزش و رویش خانه‌‌‌های خالی در این چهار گروه از مناطق به طور مشخص مشهود است. بررسی‌‌‌های انجام شده از محلات منتخب منطقه یک شهر تهران که در سال‌‌‌های قبل به عنوان کانون تمرکز واحدهای لوکس و خانه‌‌‌های خالی از سکنه معرفی می‌‌‌شد، نشان دهنده ریزش تعداد خانه‌‌‌های خالی در این منطقه است. نتایج پایش اخیر نشان می‌‌‌دهد سهم خانه‌‌‌های خالی در این منطقه گران‌‌‌قیمت شهر تهران(گران‌‌‌قیمت‌‌‌ترین منطقه پایتخت)، از حدود ۳۰ درصد در سال‌‌‌های قبل از جهش هم‌‌‌اکنون به کمتر از ۲۰ درصد رسیده است. علت این موضوع را می‌‌‌توان به رشد شدید قیمت‌‌‌ها(جهش قیمت) و کاهش شدید تقاضای خرید مسکن در این منطقه از سوی سرمایه‌‌‌گذاران نسبت داد که منجر به کاهش محسوس ورودی خانه خالی به بازار این منطقه در نتیجه خریدهای سرمایه‌‌‌ای از سوی ملاکان کلان شده است. نتایج تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد و همچنین روایت فعالان بازار مسکن در این منطقه نشان می‌‌‌دهد، به دنبال رشد شدید قیمت‌‌‌ها در بازار مسکن این منطقه، تقاضای سرمایه‌‌‌ای در آن به شدت کاهش یافته است. حتی بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد هم‌‌‌اکنون اجاره‌‌‌نشینی هم در این منطقه به شدت دشوار شده است و به دلیل جهش شدید اجاره‌‌‌بها عملا تقاضا برای اجاره مسکن نیز افت کرده است.

در واقع نه تنها خرید وفروش واحدهای لوکس دشوار شده بلکه این دشواری تحت تاثیر جهش اجاره‌‌‌بها به بازار اجاره نیز سرایت کرده است. تحت تاثیر این رویداد، چشم‌‌‌انداز بازدهی مطلوب برای سرمایه‌‌‌گذاری در بازار مسکن این منطقه نسبت به سال‌‌‌های قبل به شدت افت کرده است و از این رو بررسی‌‌‌ها حاکی است به طور متوسط و در محلات مورد بررسی، سهم خانه‌‌‌های خالی در منطقه یک از نزدیک ۳۰ درصد در سال‌‌‌های قبل از جهش(مانند سال ۹۵) هم‌‌‌اکنون به کمتر از ۲۰ درصد رسیده است.
رویش«خانه خالی» در مناطق ۴ و ۵
بررسی‌‌‌ها در حالی از کاهش سهم خانه‌‌‌های خالی در منطقه یک شهر تهران خبر می‌‌‌دهد که در مناطق ۴ و۵ شهر تهران که مناطق پرتقاضا و پرمعامله و در عین حال مناطق مصرفی شاخص در نیمه شمالی شهر تهران به لحاظ معاملات مسکن هستند، تعداد خانه‌‌‌های خالی هم‌‌‌اکنون نسبت به دوره قبل از جهش اخیر، به میزان چشمگیری افزایش یافته است. نتایج تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد از محلات منتخب در این مناطق نشان دهنده رشد دست کم بیش از دو برابری تعداد خانه‌‌‌های خالی در این دو منطقه نسبت به دوره قبل از جهش مانند سال ۹۵ است. بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد هم‌‌‌اکنون سهم خانه‌‌‌های خالی از کل موجودی مسکن در این دو منطقه به ۱۵ تا ۲۰ درصد افزایش یافته است در حالی که در سال‌‌‌های قبل از جهش اخیر مانند سال ۹۵ این سهم عمدتا حول وحوش ۵ درصد(یعنی معادل نرخ طبیعی خانه‌‌‌های خالی براساس استانداردهای طبیعی برای پاسخ به نیاز جابه‌‌‌جایی در بازار مسکن) بود. بررسی‌‌‌های دنیای اقتصاد نشان می‌‌‌دهد سه عامل مهم و عمده در افزایش بیش از دو برابری سهم خانه‌‌‌های خالی در این دو منطقه پرتقاضا وپرمعامله دخیل بوده است.

اولین عامل به مهاجرت تقاضای مصرفی از این دو منطقه به دنبال جهش شدید قیمت‌‌‌ها واجاره‌‌‌بها در سال‌‌‌های اخیر به خصوص در یک‌سال گذشته، به مناطق پایین‌‌‌تر مربوط می‌‌‌شود. تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد نشان می‌‌‌دهد به دنبال خارج شدن توان خرید و اجاره مسکن در این دو منطقه از استطاعت متقاضیان خرید و مستاجرها، بخش زیادی از واحدهایی که در سال‌‌‌های گذشته به بازار مسکن(فروش و اجاره) عرضه می‌‌‌شد، خالی مانده است.گروهی از متقاضیان خرید و اجاره در این مناطق، به طور گسترده به دلیل ضعف قدرت خرید، از این مناطق خارج شده و به محله‌‌‌ها ومناطق پایین‌‌‌تر کوچ کرده‌‌‌اند. یک علت دیگر مربوط به شیفت تقاضای سرمایه‌‌‌ای گروهی از سرمایه‌‌‌گذارها از منطقه یک شهر تهران به مناطق ۴ و ۵ است. به دنبال کاهش جذابیت سرمایه‌‌‌گذاری ملکی در منطقه یک مطابق با آنچه در فوق به آن اشاره شد، برخی از سرمایه‌‌‌گذاران برای نقدشوندگی بیشتر و بهتر و همچنین کسب بازدهی بالاتر، از منطقه یک به این دو منطقه مهاجرت کرده و مقصد سرمایه‌‌‌گذاری ملکی خود را تغییر داده‌‌‌اند. طبیعتا با افزایش خریدهای سرمایه‌‌‌ای از سوی این گروه از سرمایه‌‌‌گذاران ملکی در این دو منطقه، تعداد خانه‌‌‌های خالی افزایش یافته است.

علت سوم افزایش تعداد خانه‌‌‌های خالی از سکنه به سلب امکان جایگزینی برای گروه زیادی از سازنده‌‌‌ها در این دو منطقه مربوط می‌‌‌شود. در سال‌‌‌های معمول و عادی بازار مسکن، سازنده‌‌‌ها به محض اتمام عملیات ساخت واحدها و یا در مراحل میانی کار اقدام به فروش یا پیش‌‌‌فروش واحدهای نوساز و نیمه‌‌‌تمام می‌‌‌کردند. اما هم‌‌‌اکنون حجم عرضه زمین قابل ساخت و واحدهای مسکونی کلنگی در مناطق مختلف شهر تهران به خصوص مناطق ۴ و ۵ به قدری محدود شده است که بسیاری از سازنده‌‌‌ها با این سوال مواجهند که در صورت فروش واحدهای تازه‌‌‌ساز، سرمایه خود را باید چگونه در بازار ملک و ساخت و ساز به گردش بیندازند! در واقع این افراد به زمین مناسب برای ساخت‌وساز دسترسی لازم و کافی ندارند و ترجیح می‌‌‌دهند برای در امان ماندن از ضرر و زیان وکاهش ارزش سرمایه خود، واحدها را به بازار عرضه نکرده وآنها را تا زمان بهتر شدن شرایط و یافتن زمین مناسب برای ساخت، به صورت خالی نگهداری کنند. هم این گروه از سازنده‌‌‌ها و هم آن دسته از سرمایه‌‌‌گذاران ملکی مهاجر از منطقه یک به مناطق ۴ و ۵ ترجیح می‌‌‌دهند واحدها را به دو علت مهم خالی نگهداری کرده و از عرضه آن به بازار اجاره خودداری می‌‌‌کنند. سرمایه‌‌‌گذاران برای اینکه به محض نیاز و تمایل بتوانند واحد را به فروش برسانند و در واقع امکان نقد‌‌‌شوندگی نسبتا سریع برای آنها فراهم شود، ترجیح می‌‌‌دهند که واحد را خالی نگه دارند تا در اولین فرصت و بدون محدودیت و مانع بتوانند آن را به فروش برسانند. ضمن آنکه این افراد به لحاظ مالی نیازی به عایدی اجاره ندارند.

از سوی دیگر سازنده‌‌‌ها نیز برای اینکه واحدهایشان کلیدنخورده باقی مانده و فاصله قیمتی آن با واحدهای کلید خورده از بین نرود، ترجیح می‌‌‌دهند آنها را خالی نگه دارند تا به محض آنکه زمین مناسب برای ساخت پیدا کرده یا ... امکان فروش در قالب واحد نوساز با بهای بالاتر برایشان فراهم باشد. مجموعه این عوامل باعث شده است تا براساس پایش میدانی دنیای اقتصاد، سهم خانه‌‌‌های خالی در این دو منطقه شهر تهران تا بیش از دو برابر نسبت به سال‌‌‌های قبل از جهش، رشد کند.
رویش و ریزش در جنوب
تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد درباره وضعیت خانه‌‌‌های خالی در مناطق جنوبی تهران نشان از رویش و ریزش این خانه‌‌‌ها در جنوب پایتخت دارد. یافته‌‌‌های دنیای اقتصاد نشان می‌‌‌دهد در شرایطی که سهم خانه‌‌‌های خالی در این مناطق در برخی موارد در سال‌‌‌های قبل از جهش به ۵ درصد نیز نمی‌‌‌رسید اما، هم‌‌‌اکنون این سهم به بیش از ۱۰ درصد نیز در برخی از محله‌‌‌ها رسیده است. واسطه‌‌‌های بازار مسکن در این مناطق می‌‌‌گویند تعداد خانه‌‌‌های خالی در برخی از محله‌‌‌ها تا یک ونیم برابر افزایش داشته است. اما نکته مهم آن است که در سال‌‌‌های جهش، تعداد خانه‌‌‌های خالی به دلیل افزایش وزن خریدهای سرمایه‌‌‌ای در این مناطق، بیش از میزان فعلی نیز رشد کرده بود. اما اخیرا اگر چه سهم خانه‌‌‌های خالی به میزان سال‌‌‌های قبل از جهش کاهش نیافته است اما، نسبت به یکی دو سال قبل کمتر شده است. این رویش وریزش نسبی، دو علت مهم دارد.

اولین علت به شیفت تقاضای مصرفی از مناطق بالاتر به این مناطق جنوبی به دلیل مناسب‌‌‌تر بودن قیمت آپارتمان و اجاره‌‌‌بها نسبت به مناطق بالاتر مربوط می‌‌‌شود که باعث شده است بسیاری از مالکان و سرمایه‌‌‌داران، واحدهای خود را از حالت خالی خارج کرده و برای کسب عایدی اجاره، به مستاجرها عرضه کنند. در شرایطی که در سال‌‌‌های قبل اجاره‌‌‌بهای پایین در این مناطق عملا انگیزه خوبی برای اجاره‌‌‌داری گروهی از سرمایه‌‌‌گذاران ملکی نبود و این واحدها به قصد خرید وفروش در کوتاه‌مدت عمدتا خالی نگهداری می‌‌‌شد اما هم‌‌‌اکنون با افزایش طول دوره سرمایه‌‌‌گذاری ملکی در این مناطق به یک‌سال و بیشتر و همچنین افزایش محسوس اجاره‌‌‌بها، بخشی از واحدهایی که پیش‌تر خالی از سکنه بود، به بازار اجاره عرضه می‌‌‌شود.

از سوی دیگر، عمده افرادی که اقدام به خرید سرمایه‌‌‌ای در این مناطق می‌‌‌کنند، مانند سرمایه‌‌‌گذاران ملکی در نیمه شمالی تهران، سرمایه‌‌‌گذار کلان نیستند؛ از این رو، اجاره‌‌‌داری و دریافت اجاره‌‌‌بها برای آنها یک منبع درآمد نسبتا جذاب محسوب می‌‌‌شود. برخلاف سرمایه‌‌‌گذاران ملکی نیمه شمالی که نیاز مالی و تمایلی به اجاره‌‌‌داری ندارند و ترجیح می‌‌‌دهند واحدشان خالی بماند.

علت دوم آن است که هنوز هم بازار مسکن این مناطق به عنوان سنگر آخر خریداران مصرفی، مورد استقبال متقاضیان خانه‌‌‌اولی یا تبدیل به احسن است. از این رو، تعداد خانه‌‌‌های خالی در این مناطق کمتر از مناطق مصرفی نیمه شمال تهران است.

از شهر برج‌‌‌های خالی چه خبر؟
بررسی‌‌‌های دنیای اقتصاد همچنین نشان‌دهنده کاهش سهم خانه‌‌‌های خالی در شهر برج‌‌‌های خالی یعنی منطقه ۲۲ تهران به عنوان جوان‌‌‌ترین منطقه پایتخت است. در سال‌‌‌های اخیر، آمارهای غیررسمی از خالی بودن حدود نیمی از واحدهای مسکونی در منطقه ۲۲ تهران خبر می‌‌‌داد. این میزان در سال گذشته از سوی فعالان این بازار حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد از واحدها اعلام شد. اما بررسی‌‌‌ها و تحقیقات میدانی اخیر دنیای اقتصاد نشان می‌‌‌دهد در این منطقه هم مانند منطقه یک، سهم خانه‌‌‌های خالی از کل موجودی مسکن این منطقه کاهش یافته است. بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد هم‌‌‌اکنون سهم خانه‌‌‌های خالی در این منطقه به کمتر از ۲۰ درصد رسیده است. علت این موضوع در وهله اول به مهاجرت تقاضای مصرفی خرید و اجاره مسکن از مناطق مجاور وغیرمجاور بالاتر به خصوص منطقه ۵ و همچنین منطقه ۴ شهر تهران به این منطقه بعد از جهش قیمت و اجاره‌‌‌بها برمی‌‌‌گردد. منطقه ۲۲ به خصوص در یک‌سال گذشته، مقصد مهاجرت خریداران و مستاجرانی بود که دیگر قادر به خرید یا اجاره مسکن در مناطق بالاتر نبوده و به این منطقه مهاجرت کردند.
علت دوم نیز به افزایش محسوس اجاره‌‌‌بها در این منطقه به دنبال جهش اجاره‌‌‌بهای مسکن مربوط می‌‌‌شود. بررسی‌‌‌ها وتحقیقات میدانی دنیای اقتصاد در این باره نشان می‌‌‌دهد، تعداد زیادی از مالکانی که واحدهای خود را خالی نگه داشته بودند(از جمله سرمایه‌‌‌گذاران سایر شهرها که در این منطقه آپارتمان خریده و آن را خالی رها کرده بودند)، با افزایش قابل توجه اجاره‌‌‌بها، ترجیح داده‌‌‌اند به جای خالی نگه داشتن واحدها از عایدی اجاره آنها برخوردار شوند. این دو عامل نقش بسیار موثری در کاهش سهم خانه‌‌‌های خالی در این منطقه در سال ۱۴۰۱ داشته است.

شناسایی سه گروه خانه خالی
نتیجه دیگر پایش دنیای اقتصاد از تازه‌‌‌ترین وضعیت خانه‌‌‌های خالی در شهر تهران به شناسایی سه گروه آپارتمان خالی از سکنه در پایتخت مربوط است. یک دسته خانه‌‌‌های خالی در شهر تهران، مربوط به واحدهایی است که به قصد سرمایه‌‌‌گذاری بلندمدت از سوی سرمایه‌‌‌گذاران ملکی خریداری شده و خالی نگهداری می‌‌‌شود. دسته دوم خانه‌‌‌های خالی از سکنه نوساز متعلق به سازنده‌‌‌هاست که یا به دلیل سلب امکان جایگزینی واحدهای نوساز با زمین قابل ساخت ناچار به خالی نگه داشتن واحدها هستند و یا برای فروش در ماه‌‌‌های بعد با قیمت بالاتر و کسب سود بیشتر این واحدها را به صورت کلیدنخورده خالی نگهداری می‌‌‌کنند.

دسته سوم مالکان خانه‌‌‌های خالی نیز در حال حاضر سرمایه‌‌‌گذاران کوتاه‌مدت یا همان سفته‌‌‌بازها هستند که واحدها را خریداری کرده و در برخی موارد آنها را بازسازی می‌‌‌کنند و بعد از چند ماه، آن را با قیمت بالاتر به بازار عرضه می‌‌‌کنند. عمده این افراد با سیگنال‌‌‌گیری از بازار دلار و با طرح این موضوع که اثر نوسانات دلاری ۱۴۰۱ در نهایت اثر خود را بر قیمت مسکن ۱۴۰۲ خواهد گذاشت اقدام به خرید مسکن و نگهداری آن به صورت خالی می‌‌‌کنند تا در اولین فرصت این واحدها را با قیمت بالاتر به بازار عرضه کنند.

نتیجه معنادار افزایش خانه‌‌‌های خالی
اما نتیجه معنادار افزایش تعداد خانه‌‌‌های خالی در شهر تهران آن است که حرکت ۴ ساله موتور ملک‌‌‌بازی و سرمایه‌‌‌گذاری غیرمولد، بازار مسکن را به اینجا رسانده و منجر به افزایش تعداد خانه‌‌‌های خالی از سکنه تا سه برابر حد استاندارد جهانی این خانه‌‌‌ها برای پاسخ به نیاز جابه‌‌‌جایی شده است.

البته این افزایش تعداد خانه‌‌‌های خالی تنها نتیجه رونق سرمایه‌‌‌گذاری غیرمولد نیست و در نتیجه جهش قیمت مسکن، تضعیف قدرت خرید وخروج تقاضای موثر از بازار مسکن و در نتیجه فروش نرفتن واحدهای آماده به منظور تامین سرمایه برای شروع پروژه‌‌‌های ساختمانی جدید، برخی از سازنده‌‌‌ها ناچار به انجماد املاک نوساز خود شده‌‌‌اند.در واقع بحران جهش قیمت و از دست رفتن قدرت خرید در بازار مسکن باعث حبس اجباری سرمایه‌‌‌های گروهی از سرمایه‌‌‌گذاران ملکی در املاک منجمد شده است.

پایان یک غلط‌‌‌انگاری ملکی
نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» در حالی از رشد بیش از دو برابری تعداد خانه‌‌‌های خالی در شهر تهران حکایت دارد که در عین حال، نتایج مربوط به وضعیت خانه‌‌‌های خالی در مناطق و محلات مختلف شهر تهران به یک غلط‌انگاری پرخطر و منحرف‌‌‌کننده در حوزه سیاستگذاری مسکن پایان می‌‌‌دهد. اخیرا هر جا صحبت از انجماد و فعالیت‌‌‌های غیرمولد ملکی می‌‌‌شود گروهی با بیان اینکه عمده خانه‌‌‌های خالی در شمال شهر و مشخصا منطقه یک قرار دارد، سیاست‌‌‌های مقابله با ملاکی برای عرضه واحدهای خالی به بازار را موثر ندانسته و اعلام می‌‌‌کنند واحدهای خالی عمدتا از دایره تقاضای موثر خارج است و عرضه آنها کمکی به تقاضای مصرفی و معمولی نخواهد کرد.این در حالی است که این اظهارنظر نه تنها کاملا اشتباه است، بلکه بیان آن نوعی غلط‌‌‌انگاری است که به زیان سیاستگذاری بازار مسکن و به خصوص خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها تمام می‌‌‌شود. این در حالی است که حتی قبل از جهش نیمی از واحدهای مسکونی مصرفی در منطقه ۲۲ خالی از سکنه بود و هم‌‌‌اکنون نیز به گواهی تحقیقات میدانی انجام‌شده، بیشترین سهم خانه‌‌‌های خالی در برابر موجودی مسکن مناطق، مربوط به مناطق ۴ و ۵ یعنی مناطق کانون عرضه آپارتمان‌‌‌های مصرفی است. در جنوب شهر یعنی آخرین سنگر تقاضای مصرفی مسکن نیز، نرخ خانه‌‌‌های خالی عملا حدود دو برابر نرخ استاندارد جهانی است.این در حالی است که سهم اقتصاد تورمی و انتظارات رشد قیمت در افزایش ۴/ ۳ واحد درصدی خانه‌‌‌های خالی را نمی‌‌‌توان نادیده گرفت. زمانی که تورم عمومی و انتظارات تورمی بالا در جامعه وجود دارد و نوسانات بازار دارایی‌‌‌ها منجر به افزایش ریسک‌‌‌های سرمایه‌‌‌گذاری در این بازارها می‌‌‌شود، سرمایه‌‌‌گذاری در بازار مسکن به‌عنوان بازاری بدون ریسک و بدون هزینه، مورد توجه قرار می‌‌‌گیرد. آن هم در شرایطی که تورم عمومی ونوسانات سایر بازارها، در بلندمدت و با تاخیر زمانی به بازار مسکن سرایت می‌‌‌کند. نتایج تحقیقات میدانی نشان‌دهنده اثر این شرایط تورمی بر رشد تعداد خانه‌‌‌های خالی از سکنه از سال‌‌‌های گذشته تاکنون است. حتی در سال‌‌‌های اخیر و در اوج رکود معاملات مسکن، در شرایطی که حدود ۷۰درصد معاملات خرید مسکن مربوط به خریدهای غیر مصرفی(سرمایه‌ای) بوده است، می‌‌‌توان اثر تورم بالا را در افزایش تعداد خانه‌‌‌های خالی از سکنه مشاهده کرد.
منبع: دنیای اقتصاد