از آنجا که نبض قیمت مسکن از سال۹۷ تاکنون، به رشد‌های محسوس قیمت ارز –چه کاهشی، چه افزایشی- واکنش نشان داده است، در روزهای اخیر هم این بازار (ملک) تحت‌تاثیر دلار قرار گرفت؛ اما به شکلی دیگر. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در حال حاضر به دو دلیل، حرکت قیمت مسکن هم‌جهت با قیمت دلار نیست.
یک هفته «رفتار متفاوت نرخ دلار»، بازار معاملات مسکن تهران را از «خواب زمستانی» خارج کرد؛ این شارژ ارزی بازار ملک اما با «روند سال‌های اخیر»، دو تفاوت عمده دارد.نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار مسکن پایتخت حاکی است، طی روزهای گذشته تحت‌تاثیر «رشد حدود ۸ درصدی قیمت دلار» در مقایسه با قیمت آذر، مراجعه گروهی از متقاضیان خرید آپارتمان و همچنین تماس‌‌های تلفنی آنها با واسطه‌‌های بازار، به شکل محسوس افزایش پیدا کرد.

این گروه، نه تقاضای سرمایه‌‌ای و نه خریداران کوتاه‌‌مدت بلکه، «نوعی از تقاضای مصرفی» است که قصد تبدیل به احسن آپارتمان دارد. در سمت مقابل، ‌‌ یعنی فروشنده‌‌ها نیز «واکنش» معنادار است. بخشی از فایل‌‌هایی که طی یکی دو ماه گذشته در بازار رکودی، مانده بود، در حال حاضر با «قیمت پیشنهادی قبل» به متقاضیان عرضه می‌شود.

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره علت این واکنش متفاوت مسکن به دلار نشان می‌دهد، «به دلیل اضافه پرش قیمت دلاری مسکن» در ماه‌‌های گذشته و همچنین «قدرت پایین تقاضای سرمایه‌‌ای ملک مقابل قیمت مسکن در تهران»، صعود اخیر نرخ دلار نتوانسته عامل صعود قیمت ملک شود.

میانگین قیمت دلاری هر مترمربع آپارتمان در تهران، در اوایل پاییز امسال به شکل تاریخی به بالای ۱۵۰۰ دلار رسید. در فاصله ابتدای عصر جهش قیمت‌ها - ابتدای ۹۷- تاکنون نیز در حالی که نرخ دلار حدودا ۱۳ برابر شده، متوسط قیمت مسکن در تهران اما ۱۸ برابر شده است. این سبقت ملک از دلار، در حال حاضر عاملی برای «واکنش متفاوت مسکن به دلار» شده است.

بازار تکان خورد؟
تغییرات قیمت در بازار ارز و نوسانات دلاری در حالی از سال ۹۷ یعنی مقطع شروع دوره اخیر جهش قیمت در بازار معاملات مسکن شهر تهران و سپس سایر شهرها، مهم‌ترین و اولین بازیگردان بازار ملک بوده است که طی یک هفته اخیر، نقش این عامل بیرونی در تغییر وضعیت بازار مسکن، احیا شد.

تازه‌‌ترین بررسی‌‌ها و تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌دهد ظرف یک هفته گذشته همزمان با بازگشت اثر برخی ریسک‌‌های غیراقتصادی و افزایش نرخ ارز، بازار مسکن نیز تغییر وضعیت داد.

این تغییر وضعیت بعد از دست‌‌کم دو فصل رکود شدید از سمت تقاضای خرید آپارتمان‌‌های مسکونی شهر تهران خود را در شکل ورود مجدد بخشی از خریداران به بازار نشان داده است.

در حالی که بخش عمده‌‌ای از تقاضای حاضر در بازار معاملات خرید آپارتمان از تابستان امسال و همزمان با شروع ثبت نوسان منفی و ثبات قیمت در این بازار معاملات خود را به تعویق انداخته و در حاشیه بازار در حال رصد شرایط بودند، طی یک هفته گذشته، بخشی از آنها وارد بازار شده وحتی اقدام به خرید کردند.

واسطه‌‌های بازار معاملات مسکن شهر تهران در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» با اعلام خبر افزایش مراجعات و معاملات خرید آپارتمان در مناطق مصرفی و پرتقاضای شهر تهران، طی یک هفته اخیر، شارژ ارزی مسکن را عامل چرخش وضعیت بازار اعلام کردند. به گفته آنها افزایش اخیر قیمت ارز در روزهای اخیر باعث شد بخشی از متقاضیان مسکن که در ماه‌‌های اخیر و به دنبال انتظار برای کاهش بیشتر سطح قیمت‌ها در حاشیه بازار در حال رصد شرایط بودند به بازار ورود کرده و حتی بعضی از این گروه اقدام به معامله نیز کردند.

همین شرایط، وضعیت معاملات در برخی محله‌‌های مصرفی شهر تهران را از «صفر» قرارداد در طول یک هفته، به چند قرارداد افزایش داده است؛ برخی از واسطه‌‌ها نیز به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند در حالی که در چند ماه اخیر در یک هفته حتی یک قرارداد فروش نیز منعقد نمی‌‌شد اما در هفته جاری دست‌‌کم ۴ تا ۵ قرارداد فروش امضا کرده‌‌اند.

«دلار» کدام متقاضیان را خریدار کرد؟
نتایج تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» از بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌دهد، بخش عمده متقاضیانی که طی یک هفته اخیر به دنبال نوسانات دلاری وارد بازار شده و اقدام به خرید آپارتمان کردند، متقاضیان «مصرفی» از نوع «تقاضای تبدیل به احسن» بودند.

یعنی گروهی از متقاضیان که طی ماه‌‌های اخیر تمایل به تبدیل واحد مسکونی خود به آپارتمان بهتر داشتند اما به دلیل مشاهده روند کاهشی قیمت‌ها از یکسو و رکود در بازار معاملات خرید (نبود مشتری برای واحد فعلی به دلیل رکود)، پروسه تبدیل به احسن را به تاخیر انداخته بودند، بخش عمده مراجعان و خریداران مسکن بودند.

آنها در فضای معاملاتی یک هفته قبل، موفق شدند هم واحد خود را به فروش رسانده و هم واحد مورد نظرشان را خریداری کنند. بررسی‌‌ها از ورود گروهی از خانه‌‌اولی‌‌ها به بازار مسکن مناطق مصرفی نیمه جنوبی تهران و مناطق بورس عرضه آپارتمان‌‌های ریزمتراژ و قیمت مناسب در تهران در روزهای اخیر نیز حکایت دارد؛ اگر چه تعداد آنها نسبت به متقاضیان تبدیل به احسن بسیار کم است.

بازار خالی از سرمایه‌گذار
تکان خفیف معاملاتی در بازار معاملات مسکن شهر تهران طی یک هفته اخیر ناشی از شارژ دلاری مسکن، اما در غیاب یک گروه تاثیرگذار بر تحولات قیمتی آپارتمان‌‌ها در دوره جهش یعنی «تقاضای سرمایه‌‌ای» رخ داده است. واسطه‌‌های بازار معاملات مسکن شهر تهران در مناطق مختلف مصرفی به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند هنوز پای سرمایه‌گذارها به عنوان خریدار، به بازار مسکن باز نشده است.

علت این موضوع نبود چشم‌‌انداز کوتاه‌مدت رشد محسوس قیمت‌ها در آینده نزدیک (کوتاه‌مدت) است. البته بسیاری از سرمایه‌گذارهای ملکی که طی ماه‌‌های اخیر تحت‌تاثیر رکود معاملاتی مسکن موفق به فروش واحدهای مسکونی خریداری‌شده در دوره اوج قیمت‌ها نشده بودند هم ‌‌اکنون در حکم فروشنده در این بازار حضور دارند. واسطه‌‌ها می‌‌گویند بعید است دست‌‌کم تا پایان سال تقاضای سرمایه‌‌ای به طور مجدد به بازار مسکن ورود کند.

چرا که این سرمایه‌گذارها ابتدا باید واحدهای فعلی را به فروش رسانده و فضای سرمایه‌گذاری در این بازار را برای خود مساعد ببینند تا بتوانند برای ورود مجدد به این بازار تصمیم‌گیری کنند. اما فعلا علائم و دلایلی دال بر بازگشت آنها به بازار معاملات خرید مسکن رصد نمی‌شود.

معامله با قیمت‌های قبلی
یک ویژگی بازار معاملات مسکن در یک هفته گذشته نیز معامله با قیمت‌های پیشنهادی قبلی است. واسطه‌‌های بازار معاملات مسکن شهر تهران در این باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند اگرچه بازار طی یک هفته گذشته با تکان خفیف معاملاتی روبه‌رو شده است و تقاضای خرید در این بازار به میزان محسوسی افزایش داشته است اما، معاملات با همان قیمت‌های قبلی انجام می‌شود. یعنی شارژ دلاری مسکن فعلا روی قیمت‌ها اثر نداشته و تنها رفتار تقاضا را تحت‌تاثیر قرار داده است. آنها معتقدند فعلا هم انتظاری از بابت افزایش قیمت‌ها (در کوتاه‌مدت) وجود ندارد.

چرا که حجم معاملات مسکن به قدری افت کرده بود که این افزایش تقاضا هنوز هم نتوانسته بازار را از رکود خارج کند. بنابراین کماکان موجودی فایل نسبت به حجم تقاضا بیشتر است. مصرفی بودن بازار و محدود بودن قدرت خرید متقاضیان نیز عامل دیگری است که چشم‌‌انداز رشد محسوس قیمت در کوتاه‌مدت را منتفی می‌کند.

بنابراین در چنین شرایطی، معاملات با قیمت‌های قبلی و حتی با اعمال تخفیف از سمت فروشنده‌‌های مصمم و آنهایی که ماه‌‌ها پشت درهای بسته رکود منتظر مشتری مانده بودند، انجام می‌شود. البته در این مدت دو گروه دیگر فروشنده نیز در بازار رصد شده‌‌اند. یک گروه آنهایی هستند که با مشاهده تغییرات یک هفته اخیر بازار، قدری بهای پیشنهادی را افزایش داده‌‌اند اما واسطه‌‌ها با قطعیت اعلام می‌کنند با این کار تنها مدت زمان رسوب فایل در بنگاه (دوره انتظار برای فروش آپارتمان) را افزایش می‌دهند.

گروه دیگر فروشنده‌‌هایی که به واسطه‌‌ها اعلام کرده‌‌اند برای چند روز پروسه بازاریابی برای فروش آپارتمانشان را متوقف کنند تا بتوانند تصمیم بهتری در این زمینه بگیرند. با این حال واسطه‌‌ها می‌‌گویند حداقل تا پایان امسال هیچ چشم‌‌اندازی از بابت رشد محسوس قیمت‌ها حتی در صورت افزایش بیشتر تقاضا نسبت به یک هفته گذشته وجود ندارد.
منبع: دنیای اقتصاد