ظاهر این جابه‌جایی بزرگ از خانه‌های کوچک، «بهبود دسترسی به مسکن مناسب» است؛ اما واقعیت این نیست. تغییرات سطح رفاه یا فقر با شاخص «تعداد اتاق‌های محل‌سکونت» نشان می‌دهد رشد هزینه مسکن طی ۱۲سال باعث «بازگشت به خانه‌ پدری» شده است. «افزایش سهم خانوارهای ۱و۲نفره» و سبقت «تورم اجاره» از رشد درآمد، این افت‌ کیفیت زندگی را تایید می‌کند.
فرید قدیری: دومین آسیب جهش هزینه تامین مسکن (رشد قیمت و رشد اجاره‌‌بها) طی سال‌های دهه ۹۰ و البته پس‌‌ از آن، با تحلیل داده‌‌های جدید رسمی از اوضاع اقتصاد خانوارهای شهری، شناسایی شد. بانک مرکزی هفته گذشته داده‌‌های دخل و خرج خانوارهای ساکن در مناطق شهری ایران را با انتشار گزارش جدید، به‌روز کرد. این داده‌‌ها به شکل سالانه، سطح درآمد و انواع هزینه‌‌ خانوارها را اعلام می‌کند و در کنار این ارقام، دو شاخص کلیدی از «وضعیت اجتماعی» و «وضعیت مسکن» خانوارها ارائه می‌دهد که شامل «بعد خانوار» و «بعد آپارتمان» یا همان تعداد اتاق‌‌های محل سکونت شهرنشین‌‌هاست.

«دنیای‌اقتصاد» با تحلیل روند این داده‌‌ها در دو مقطع زمانی سال ۹۰ و سال ۱۴۰۲، ‌‌ توانسته آسیب جدیدی از «ابعاد جهش تاریخی قیمت مسکن» را شناسایی کند. این بررسی از آن جهت قابل اهمیت است که یکی از همین داده‌‌های رسمی که مربوط به «درصد خانوارهای ساکن در واحدهای مسکونی بسیار کوچک یا کوچک، متوسط و بزرگ» می‌شود، سیگنال «بهبود اوضاع اقتصاد خانوار» را می‌دهد اما واقعیت این آمار با لحاظ «مجموع پارامترهایی که باعث شکل‌‌گیری این آمار شده است»، بهبود را تایید نمی‌‌کند.

ماجرا چیست؟
در فاصله سال‌های ۹۰ تا ۱۴۰۲، تعداد خانوارهای شهری ساکن در واحدهای مسکونی ۱ اتاق و ۲ اتاق، به ترتیب از ۴.۹‌درصد به ۱.۶‌درصد و از ۳۱.۹‌درصد به ۲۶.۲‌درصد کاهش پیدا کرده است.(در گزارش بانک مرکزی از اتاق استفاده شده است که به نظر می‌رسد منظور از واحد یک اتاق واحدی فاقد خواب و منظور از واحد دو اتاق آپارتمان یک خواب باشد.)
کاهش «سکونت در واحدهای یک اتاق» طی ۱۲ سال گذشته، چشمگیر بوده است و در عین حال، مجموع خانوارهایی که در آپارتمان‌‌های یک‌‌اتاق و دواتاق ساکن هستند از ۳۶.۸‌درصد کل خانوارهای شهری به ۲۷.۸‌درصد کاهش یافته است. در مقابل، ساکنان آپارتمان‌‌های سه اتاق طی این سال‌ها، ۱۰ واحد‌درصد افزایش یافته و از ۴۵‌درصد به نزدیک به ۵۵‌درصد رسیده است. همان‌طور که در ابتدای مقاله عنوان شد، افت جمعیت ساکن در واحدهای مسکونی بسیار کوچک یا کوچک و متوسط می‌تواند بیانگر «بهبود دسترسی به مسکن در استطاعت» طی سال‌های گذشته و «افزایش جمعیت ساکن در مسکن مناسب» باشد که در این صورت، ادعای «افزایش کیفیت زندگی» و بهبود «سطح رفاه خانوارها» تایید می‌شود. اما چنین نیست؛ چون «آمارهای تکمیلی» برای صحت‌‌سنجی این ادعا، آن را رد می‌کند.

۴ واقعیت «فقر ناشی از مسکن»
بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره معمای «کاهش چشمگیر (حدود ۱۰ واحد درصدی) جمعیت ساکن در خانه‌‌های بسیار کوچک و کوچک یا متوسط متراژ» در فاصله سال‌های ۹۰ تا ۱۴۰۲ نشان می‌دهد: این جابه‌جایی بزرگ نه به خاطر «بهبود شرایط اقتصادی خانوار یا انتخاب او» که به احتمال خیلی زیاد به دلیل «نزول شدید بنیه مالی برای تامین مسکن» بوده که باعث شده پدیده «بازگشت به منزل پدری» و «ادامه سکونت در منزل پدری» بین گروهی از خانوارهای تک‌‌نفره و در عین حال خانوارهای دونفره در سال‌های اخیر رواج پیدا کند.

چهار واقعیت این پدیده را تایید می‌کند و در عین حال نشان می‌دهد، بعد از کاهش کالری مصرفی خانوارها در سال‌های اخیر که به دلیل «رشد سنگین هزینه اجاره مسکن» بوده است، اکنون «کیفیت زندگی» نیز تحت‌تاثیر تورم مسکن سال‌های اخیر قرار گرفته و باعث افت سطح رفاه ملکی و افزایش فقر مسکن خانوارها شده است.

واقعیت اول، «تغییرات کاهشی بعد خانوار» است. بعد خانوار از ۳.۵۳ در سال ۹۰ به ۳.۲۹ در سال ۱۴۰۲ تغییر پیدا می‌کند که به معنای کاهش تعداد اعضای خانوار شهری در این سال‌هاست.

واقعیت دوم در تکمیل آمار بعد خانوار، رشد خانوارهای تک‌‌نفره و دونفره طی این ۱۲ سال است.

تعداد خانوارهای یک نفره و دو نفره به ترتیب از ۵.۷‌درصد به ۶.۱‌درصد و همچنین از ۱۷.۵‌درصد به ۲۲.۹‌درصد افزایش یافته است. تغییر سبک‌‌ زندگی طی سال‌های دهه ۹۰ که باعث افزایش سن ازدواج، کاهش ازدواج‌‌ها و همچنین رشد نرخ طلاق شد، اثر معنادار روی «رشد خانوارهای تک‌‌نفره» داشته است.

از طرفی، تورم سطح بالا و تکرار آن در سال‌های اخیر نیز بر کاهش میل به فرزندآوری، اثر محسوس داشته است که این نیز به رشد تعداد خانوارهای دونفره به معنای افزایش سهم آنها از کل خانوارها منجر شد. در این میان،‌ درصد خانوارهای سه‌نفره طی مدت زمان مورد بررسی تقریبا تغییری نکرده است به‌طوری که در سال ۹۰، این سهم ۲۷.۸‌درصد بود و الان نیز ۲۸.۳‌درصد است. تا اینجا می‌توان گفت تعداد خانوارهای سه‌نفره افزایش پیدا نکرده که‌ درصد ساکنان واحدهای مسکونی سه‌اتاق افزایش یابد.

اما شاید گفته شود، بهبود شرایط اقتصادی سبب شده حتی خانوارهای یک‌‌نفره و دونفره به سمت سکونت (خرید یا اجاره) آپارتمان بزرگ شیفت کنند. واقعیت چهارم، این موضوع را تایید نمی‌‌کند. هزینه اجاره مسکن یا همان هزینه تامین مسکن در فاصله سال‌های‌ ۹۰ تا ۱۴۰۲، طبق داده‌‌های رسمی بانک مرکزی برای خانوارهای شهری ۲۴ برابر شد در حالی که مجموع درآمد پولی و غیرپولی ناخالص خانوارها در این فاصله تنها ۲۰.۶ برابر شد. رشد بیشتر هزینه تامین مسکن نسبت به درآمد خانوار سبب شد «سهم هزینه مسکن در کل سبد هزینه مصرفی» از ۲۷.۷‌درصد به ۳۴‌درصد افزایش یابد. خانوارهای شهری سال ۹۰ برای مسکن خود ۴.۸ میلیون تومان هزینه می‌‌کردند اما این رقم در سال گذشته به ۱۱۴ میلیون تومان رسید (ارقام میانگین در شهرهای ایران است).

به این ترتیب با لحاظ «تغییرات شرایط اجتماعی خانوارها» که به صورت «کاهش چشمگیر بعد خانوار» بوده و با توجه به «تغییرات هزینه مسکن» که به شکل «تورم تاریخی شدید» رقم خورده است، می‌توان گفت: بخشی از ساکنان مناطق شهری ایران در این سال‌ها برای «سازگارشدن با هزینه‌‌های صعودکرده اجاره‌‌بها و قیمت خانه»، از امکان «خانه پدری» استفاده کردند. مشاهدات میدانی نیز این پدیده را تایید می‌کند.

پیش‌تر «دنیای‌اقتصاد» در چند بررسی درباره هزینه‌‌های مسکن نسل Z گزارش داده بود که «دانشجویان شاغل» در تهران برای آنکه از پس «اجاره‌‌بها» بربیایند، به «سکونت چندنفری در یک واحد مسکونی اجاره‌‌ای» رو آورده‌‌اند. در برخی موارد نیز دیده می‌شود، همین گروه که در پایتخت یا شهرهای دارای خدمات شغلی برتر، مشغول زندگی بوده، ‌‌ بعداز جهش قیمت مسکن و اجاره‌‌بها که از سال ۹۷ رقم خورد، مجبور به «بازگشت به شهر اصلی زندگی‌‌اش» شده‌اند.

از سال ۹۰ تاکنون، دو دوره قیمت مسکن و اجاره‌‌بها جهش کرد؛ دوره اول، در سال‌های ۹۱ و ۹۲ بود و دوره بعدی نیز از سال ۹۷ تاکنون، اتفاق افتاد. بانک مرکزی در گزارش جدید، رشد هزینه اجاره مسکن از سال ۹۰ تا ۱۴۰۲ را به میزان ۲۴ برابر اعلام کرده است.

با این حال آمارهای قبلی مربوط به تورم مسکن نیز مشخص می‌کند، قیمت مسکن هم در این فاصله ۳۷.۵ برابر شد. هر دو نرخ تورم اجاره و تورم مسکن، به مراتب بیشتر از «رشد سطح عمومی قیمت کالاها و خدمات زندگی خانوارهای شهری» بوده است. تورم عمومی در مناطق شهری در این فاصله به صورت رشد ۱۷ برابری شاخص قیمت مصرف‌کننده رقم خورد.
منبع: دنیای اقتصاد