بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد عامل اصلی تغییر کاهشی اجاره‌‌بهای مسکن شرایط آخر فصل است و نه «فاکتور اقتصادی». ماه گذشته تورم مسکن و تورم اجاره دو مسیر متفاوت را طی کردند و این اتفاق باعث افزایش خفیف نشانگر دماسنج بازار شد.
صدیقه نژادقربان: افت کانال اجاره‌‌بها در مقابل بالاترین میزان رشد قیمت مسکن پایتخت در آخرین ماه امسال، منجر به «خزش نسبت قیمت به اجاره» شد. در واقع حرکات غیرهم جهت تورم مسکن و تورم اجاره در اسفند با افزایش خفیفی در دماسنج بازار مسکن تهران در انتهای سال ۱۴۰۳ همراه بوده است. «دنیای‌اقتصاد» که از ابتدای امسال «شاخص قیمت مسکن» را بنا نهاد شاخص اجاره مسکن «دنیای‌اقتصاد» را نیز برای بررسی تغییرات ماهانه این بازار ایجاد کرد.

بررسی روند یکساله شاخص اجاره مسکن «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد این بازار با افت و خیزهایی در ماه‌‌های مختلف سال همراه بوده است، در حالی که میزان اجاره‌‌بها از اردیبهشت تا مرداد به بالاترین سطح ممکن خود جهش یافته بود، از پاییز روند کاهشی را در پیش گرفت و ترمز سرعت رشد اجاره‌‌بها کشیده شد و با کاهش یک درصدی تورم ماهانه در آبان همراه شده بود. در واقع سرعت رشد اجاره‌‌بها در همه سال روندی صعودی نداشته و در برخی از ماه‌‌ها به‌‌ویژه در نیمه دوم سال با افت رشد اجاره‌‌بها همراه شد. شاخص اجاره مسکن «دنیای‌اقتصاد» در آخرین ماه ۱۴۰۳ نشان می‌دهد، میانگین «اجاره‌‌بهای پیشنهادی» واحد مسکونی بر اساس فایل‌‌های ارائه شده به بازار اجاره در محله‌‌های منتخب مناطق ۲۲گانه تهران به رقم ۳۹۰هزار تومان اجاره ماهانه برای هر مترمربع با احتساب پول پیش صفر رسید.

بر اساس شاخص اجاره مسکن «دنیای‌اقتصاد» متوسط «اجاره‌‌بهای پیشنهادی» پایتخت در ابتدای اسفند در حدود ۱۵.۷ میلیون تومان اجاره‌‌بهای ماهانه و ۵۱۶ میلیون تومان پول پیش برای واحدهای مسکونی میان‌‌متراژ با میانگین ۷۹.۸ مترمربع و عمر بنای ۷.۲ سال بوده است. نتایج تحقیقاتی میدانی «دنیای‌اقتصاد» از سنجش رشد ماهانه شاخص «اجاره بهای پیشنهادی» در فایل‌‌های ارائه شده به بازار اجاره تهران در اسفند، کاهش محسوس ۴درصدی سرعت رشد اجاره در آخرین ماه امسال در مقایسه با ابتدای بهمن را نشان می‌دهد. این کاهش محسوس منجر به افت کانال اجاره‌بها در آخرین ماه امسال شد. در حالی که در ابتدای بهمن ماه کانال اجاره‌‌بها به ۴۰۰هزار تومان رسید و متوسط اجاره‌‌بهای پیشنهادی واحد مسکونی در مناطق ۲۲گانه تهران ۴۰۸هزار تومان در هر مترمربع بود، اما این رقم در ابتدای اسفند به ۳۹۰هزار تومان رسید و کانال اجاره‌‌بها را به ۳۰۰هزار تومان رساند. علاوه براین شاخص اجاره مسکن «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، این بازار در ابتدای اسفند در مقایسه با ماه گذشته با تغییراتی در وزن اجاره‌بها و پول پیش همراه بوده است. داده‌‌ها سنگین‌‌تر شدن وزن پول پیش نسبت به اجاره ماهانه را نشان می‌دهند. بررسی «دنیای‌اقتصاد» از نبض معاملات اجاره مسکن تهران در ابتدای اسفند حاکی از دو عامل اثرگذار بر تعدیل اجاره‌‌بهای پیشنهادی نسبت به ماه گذشته بوده است.

علت اول به بازگشت «ریسک غیراقتصادی» در جهت تامین انتظارات تورمی در بازار فروش مسکن برمی‌‌گردد که منجر به بازگشت سرمایه‌گذاران به بازار مسکن از دیگر بازارهای سرمایه‌‌ای شد. این بازگشت، با بالاترین میزان رشد قیمت مسکن از ابتدای سال تاکنون در آخرین ماه امسال همراه شد. این امر در بازار اجاره معکوس عمل کرد و از میزان سرعت رشد اجاره‌بها کاست. عامل دوم را باید در نبود متقاضی در فصل غیر‌جا به جایی و موکول کردن تقاضا به سال جدید و «نرمش موجران» در آخرین ماه سال دانست. در واقع هرچه به آخر سال نزدیک‌‌تر می‌‌شویم نبض معاملات آپارتمان‌‌های اجاره‌‌ای رو به کاهش می‌رود و مستاجران یافتن واحد مسکونی بر حسب قیمت موردنظر خود را به سال جدید موکول می‌کنند. در طرف مقابل نیز برخی از موجران برای توافق با مستاجران، حاضر به کاهش اجاره‌بهای پیشنهادی کمتر از ماه گذشته شده‌اند. در واقع، بازار اجاره مسکن در آخرین ماه سال ۱۴۰۳ با نرمش موجران همراه شده است.

سبقت P به R در انتهای ۱۴۰۳
دماسنج اصلی بازار مسکن بر اساس سطوح تازه قیمت آپارتمان و اجاره‌‌بهای واحد مسکونی تهران حاکی از خزش نسبت قیمت به اجاره یا همان شاخص P به R است. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از شاخص P به R نشان می‌دهد، در حالی که آخرین شاخص نسبت قیمت به اجاره عدد ۱۸.۶ را نشان می‌داد در آخرین ماه امسال به عدد ۲۰ رسید. این عدد حاکی از سبقت سرعت رشد نسبت به اجاره است. در واقع تورم مسکن در مقایسه با تورم اجاره حرکات غیر‌هم جهتی داشته که منجر به افزایش خفیف نشانگر دماسنج بازار ملک شد.
منبع: دنیای اقتصاد