سال گذشته تصویب شد‌، هزینه اجاره‌نشینی ۲۵درصد به‌صورت میانگین افزایش یابد؛ اما این نرخ دستوری به تنظیم بازار منجر نشد و تورم اجاره از ۴۰درصد گذشت. معاملات اجاره در اولین ماه از سال جاری نیز با «تب اجاره‌بها» همراه بود و اگر باز هم اصرار بر «بیراهه سیاستی» به جای «درمان ریشه مشکل» باشد، سطح فقر مستاجرها تشدید خواهد شد.
صدیقه نژادقربان: مدیران بخش مسکن ۲۶ استان کشور از ابتدای این هفته مامور «تعیین نرخ مجاز رشداجاره‌بها در سال ۱۴۰۴» شدند و جلسات خود را برای تعیین نرخ دولتی با هدف «تنظیم بازار» آغاز کردند. این اقدام در ادامه روندی است که متولی مسکن دولت در سال گذشته برای «تنظیم بازار» و کاهش تورم اجاره مسکن در کشور «سقف مجاز» ۲۵درصدی رشد اجاره‌‌‌بها را تعیین کرد. اما نرخ‌‌‌گذاری دولتی بازار اجاره‌‌‌بها در سال ۱۴۰۳ نشان می‌دهد، به جای «تنظیم» بازار اجاره، بیشتر آن را «تزئین» کرده است.
بر اساس آمارهای رسمی ارائه شده، اجاره‌‌‌بها در سال گذشته بدون توجه به نرخ دستوری ۲۵درصدی، بیش از ۴۰‌درصد یعنی ۱.۶ برابر «نرخ رشد دولتی» افزایش پیدا کرد. این اتفاق نشان می‌دهد، نرخ دستوری نه تنها تنظیم‌‌‌گری در بازار اجاره ایجاد نکرد، بلکه تبعاتی را نیز با خود به همراه داشته است. به گفته برخی از تحلیلگران بازار مسکن، این نرخ دستوری اجاره‌‌‌بها نه تنها روی «کاهش تورم اجاره» بی‌اثر بود بلکه عاملی برای «فرار موجرها» از بازار و کاهش عرضه آپارتمان‌‌‌های اجاره‌‌‌ای شد. در واقع این تعیین سقف افزایش اجاره باعث می‌شود موجرها برای اینکه مشمول جرایم نرخ دولتی نشوند از بازار اجاره خارج شوند؛ همانند آنچه که در کشورهای عضو سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD) اتفاق افتاد.

در گزارشی که «دنیای اقتصاد» در هفته گذشته با عنوان «ترمز اجاره خالی کرد» منتشر کرد به تشریح «تجربه شکست‌‌‌خورده تعیین دولتی اجاره‌‌‌بها در کشورهای عضو« OECD » پرداخت. این گزارش به خطای تنظیم‌‌‌گری با نرخ دستوری اشاره کرده که بر اساس آن، کارنامه «نرخ دولتی» برای اجاره‌‌‌بها در غرب اثبات کرد، «مداخله دولت» در بازار با تعیین سقف رشد اجاره‌‌‌بها باعث می‌شود «عرضه آپارتمان اجاره‌‌‌ای ۱۵ تا ۲۶ درصد» در بازار کاهش یابد و نرخ تورم اجاره‌‌‌بها به ۲ برابر روند تاریخی آن برسد.

دولت و مدیران استانی در حالی جلسات مربوط به تعیین نرخ مجاز رشد اجاره‌‌‌بها در ۱۴۰۴ را آغاز کرده‌‌‌اند که تورم عمومی در برخی از استان‌‌‌ها بیش از ۳۰درصد بوده است. همچنین بازار اجاره در اولین ماه سال ۱۴۰۴، «تب اجاره‌بها» را سپری کرده است و هزینه مستاجران در فروردین امسال ۳۷.۶ درصد در مقایسه با فروردین سال گذشته افزایش یافته است. اگرچه این تب نسبت به رشد سالانه اجاره در سال ۱۴۰۳ روند کاهشی داشته است اما همچنان از سطح بالاتر است، زیرا نرخ رشد اجاره باید به زیر ۲۰درصد برسد. در واقع اگر سیاستگذار اقدام درستی برای تنظیم بازار پیدا کند تب اجاره نیز کاهش پیدا می‌کند. باتوجه به فشاری که روی هزینه مستاجران وجود دارد، تعیین سیاست درست، تنها عامل اثرگذار در کاهش تب تورم اجاره است و نرخ‌‌‌گذاری نیز باید بر همین اساس تعیین شود.

تعیین سقف یا کریدور؟
با توجه به «بازار محور بودن» اجاره، این بازار در دو راهی سیاستگذار حوزه مسکن قرار گرفته است. روند جلسات مدیران استانی بخش مسکن با متولی این بخش حاکی از تمدید همان «نرخ دولتی ۲۵ درصد» برای افزایش مجاز اجاره‌‌‌بها در سال ۱۴۰۴ است. در واقع به‌رغم «شکست نرخ‌گذاری در ۱۴۰۳»، دولت همچنان بر تعیین نرخ مجاز برای رشد اجاره‌‌‌بها در سال‌جاری تاکید دارد. این در حالی است که این فرمول با ایراداتی همراه است. فرمول نرخ مجاز اجاره‌‌‌بها، بر پایه نرخ تورم عمومی یکسال گذشته تعیین شده بود، در حالی‌که بخشی از رشد اجاره‌‌‌بها تحت‌تاثیر رشد قیمت مسکن است. برخی از صاحب‌‌‌نظران مسکن بر این عقیده‌‌‌اند، تورم اجاره مسکن تابعی از تورم مسکن و تورم عمومی است و وقتی هر دو طی سال‌های گذشته «جهش‌‌‌های کم‌‌‌سابقه» داشته‌‌‌اند، اثر آن روی تورم اجاره «قابل انتظار» بوده است. بنابراین سوال مهمی که در اینجا مطرح می‌شود، اینکه نرخ‌‌‌گذاری در بازار اجاره باید بر اساس سقف تعیین شود یا کریدور تورم عمومی؟

برخی از کارشناسان حوزه مسکن، پیشنهاد کریدور به جای نرخ را مطرح می‌کنند. که تعیین بازه رشد اجاره‌‌‌بها برای موجرها به همراه مشوق شاید بتواند بخشی از سمت عرضه را ترغیب کند. همانند طرح تشویقی شورای عالی مسکن در مصوبه جلسه اخیر، مبنی بر اینکه، موجرهایی که در قراردادهای خود نرخ دولتی را رعایت کنند، مشمول دریافت وام تعمیرات آپارتمان به میزان ۲۸۰میلیون تومان، بدون نیاز به خرید اوراق خواهند شد. البته به این نکته نیز باید توجه داشت، کریدور رشد اجاره‌‌‌بها در عین حال برای بازارپذیر بودن، باید نزدیک به تورم اجاره مسکن در سال گذشته باشد.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، چشم‌‌‌انداز بازار اجاره در سال‌جاری به توافق احتمالی ایران و غرب و روند مذاکرات بستگی دارد که می‌تواند مسیر «ثبات قیمت مسکن» یا «کاهش قیمت واقعی و حتی اسمی مسکن» در ماه‌‌‌های آینده را شکل دهد اما تاثیر این اتفاق روی بازار اجاره در میان‌‌‌مدت و بلندمدت خواهد بود.
منبع: دنیای اقتصاد