یک پایش میدانی طی روزهای اخیردر بازار املاک عرضه شده در محلات مختلف تهران نشان می دهد: بازار فایلهای کوچکمتراژ به مراتب محدودتر از آن چیزی است که نسبت تقاضا به آن نشان میدهد. به عنوان مثال در نارمک، میان صدها فایل، تنها چند مورد زیر ۶۰ متر دیده میشد؛ یکی ۵۴ متری در نزدیکی گلدار به قیمت حدود ۴.۳ میلیارد تومان و دیگری ۵۵ متری با قیمت پیشنهادی نزدیک به ۶.۵ میلیارد تومان. در آیت شمالی، یک ۴۰ متری بازسازیشده عرضه شده بود که هر مترش بهمراتب بیشتر از برخی واحدهای ۸۰ متری همان محدوده قیمتگذاری شده بود. کمی آنطرفتر، در جشنواره، دلاوران و سراج هم داستان مشابهی مشاهده شد؛ واحدهای کوچک وجود دارند اما تعدادشان به اندازه سهم تقاضا نیست. در این مناطق، یک ۵۰ متری سهمیلیاردی، یک ۵۵ متری پنجمیلیاردی و یک ۴۶ متری حدود چهار میلیارد تومانی رویت شد که همگی عمری ۱۵ تا ۳۰ ساله دارند. بهعبارت دیگر، فایل نوساز در این متراژ، بهسختی پیدا میشود و اغلب گزینهها به واحدهای قدیمی و دستدوم محدود میشود.
چرا واحد کوچکمتراژ اینقدر کم دیده میشود؟
پاسخ ساده اما پرمعناست: سازندهها معمولا سراغ متراژهای بزرگتر میروند.
از نگاه اقتصادی، ساخت واحد کوچک لزوما بازده بیشتری برای سازنده ندارد و مقررات شهری نیز همیشه ساخت واحدهای خرد را تشویق نمیکند. دستآخر، بازاری شکل میگیرد که تقاضای آن برای واحد کوچک بالاست، اما سمت عرضه با سرعت متفاوتی حرکت میکند و عقبتر باقی میماند. در چنین شرایطی، خریدار با بودجه محدود با انتخابهایی معدود و اغلب میان واحدهایی با سن بالا یا قیمت هر متر غیررقابتی مواجه میشود. علاوه بر این در عرف معاملات تهران، هرچه متراژ کوچکتر شود، قیمت هر متر بالا میرود. آنچه در پایش اقتصادنامه مشاهده شد، همین قاعده را تکرار کرد: یک ۴۰ متری در نارمک، هر مترش تا دو برابر یک ۹۰ متری در محلهای مشابه قیمت داشت. این تفاوت الزاما بهخاطر کیفیت ساخت بهتر نبود، بلکه از منطق دیگری پیروی میکرد؛ تقاضای بالاتر برای این متراژها و عرضه محدود آنها، قیمت نسبی را بالا میبرد.
از نگاه اقتصاد خرد، وقتی کالا کمیاب اما پرنیاز باشد، قیمت نسبی آن افزایش مییابد داستان واحدهای کوچک تهران، همان روایت یک قاعده ساده است.
بازار واحدهای کوچکمتراژ تهران پیامهای روشنی برای مخاطب دارد. نخست اینکه عرضه این واحدها محدود است و کسی که بهدنبال خرید یک آپارتمان کوچک باشد، باید میان تعداد اندکی فایل بگردد و گزینههایی کمشمار را بررسی کند. دوم آنکه بخش عمده این واحدها قدیمیاند؛ سهم واحدهای نوساز زیر ۶۰ متر تقریبا ناچیز است و این بدان معناست که متقاضیان اغلب با ساختمانهایی روبهرو میشوند که سن آنها بسیار بیشتر از عمر انتظار خریدار جوان است و سوم اینکه قیمت هر متر واحدهای کوچک معمولا بالاست و در بسیاری از نمونهها از قیمت هر متر واحدهای بزرگتر هم پیشی میگیرد؛ پدیدهای که بازتاب همان رابطه بین کمیابی عرضه و فشار تقاضاست.
این تصویر در حالی شکل میگیرد که قدرت خرید بخش قابلتوجهی از خانوارها دقیقا در همین متراژ تعریف میشود. در واقع، بازار واحدهای کوچک به شکلی پارادوکسیکال از این تضاد حکایت میکند که همان کسانی که بیشترین نیاز را دارند، کمترین انتخاب را پیش روی خود میبینند.
در مجموع به نظر می رسد در این روزها، در تهران، خرید یک واحد کوچک برای جوانان، زوجهای تازهکار یا خانوادههای با بودجه محدود، بیشتر شبیه پیدا کردن چند گزینه محدود با قیمتهای بالا است تا تجربهای مبتنی بر انتخاب. این شاید مهمترین نشانهای باشد که سیاستگذار مسکن باید به آن توجه کند: واحدهای کوچکمتراژ، حلقهای فراموششده در سیاست ساختوساز شهریاند در حالی که نیاز بازار دقیقاً در همین نقطه متمرکز شده است.
.jpg)
