در این محله‌ها، خریدار پیش از آنکه درباره متراژ، نور یا سن بنا سؤال کند، به یک نکته حساس می‌شود: آیا واحد پارکینگ دارد یا نه. نبود پارکینگ، برای بخشی از متقاضیان به‌معنای خروج کامل فایل از سبد انتخاب است. فعالان بازار می‌گویند در مواردی، حتی اختلاف قیمت واحدهای مشابه نه از کیفیت ساختمان، بلکه فقط از داشتن یا نداشتن پارکینگ ناشی می‌شود.

قیمت پارکینگ در این مناطق معمولا بین ۷۰۰ میلیون تا یک میلیارد تومان برآورد می‌شود؛ رقمی که پیش‌تر هم در بازار دیده می‌شد، اما اکنون نقش فعال‌تری در معامله پیدا کرده است. در واحدهای کوچک‌ متراژ، این عدد گاهی به سهمی معنادار از ارزش کل ملک می‌رسد و باعث می‌شود فروشنده، پارکینگ را جداگانه قیمت‌گذاری کند یا حتی مستقل از واحد مسکونی به فروش برساند. به این ترتیب، پارکینگ از یک امکان جانبی به یک مؤلفه قیمت‌ساز تبدیل می‌شود.

این تغییر رفتار، هم سمت عرضه را تحت‌تأثیر قرار داده و هم سمت تقاضا را. فروشندگان واحدهای بدون پارکینگ، با واقعیتی جدید مواجه‌اند: یا باید انتظار فروش طولانی‌تری داشته باشند یا قیمت واحد را تعدیل کنند. در مقابل، واحدهای دارای پارکینگ، حتی در شرایط رکودی بازار، از نقدشوندگی بالاتری برخوردارند. پارکینگ در این فضا، به نوعی نقش «ضامن معامله» را بازی می‌کند.

برخی فعالان بازار به نکته دیگری هم اشاره می‌کنند؛ اینکه پارکینگ در مواردی دیگر صرفاً برای مصرف شخصی خریداری نمی‌شود. وقتی کمبود شدید است، پارکینگ می‌تواند به یک دارایی قابل اجاره تبدیل شود؛ دارایی‌ای که هم تقاضای پایدار دارد و هم در برابر افت ارزش پول، مقاومت بیشتری نشان می‌دهد. این رفتار، نشان می‌دهد پارکینگ در برخی نقاط تهران وارد منطق دارایی‌ها شده، نه صرفاً اجزای یک واحد مسکونی.

ریشه این وضعیت را نمی‌توان فقط در بازار جست‌وجو کرد. تراکم بالای ساختمانی، بافت قدیمی محله‌ها، خیابان‌ها و کوچه‌های باریک، نبود پارکینگ عمومی و رشد مالکیت خودرو، هم‌زمان فشاری ساختاری بر شهر وارد کرده‌اند. نتیجه این فشار، خودش را نه در آمارهای رسمی، بلکه در جزئیات معاملات نشان می‌دهد؛ جایی که یک جای پارک خودرو می‌تواند مسیر یک معامله چندمیلیاردی را تغییر دهد.

آنچه امروز در این بخش از بازار مسکن دیده می‌شود، نشانه‌ای از یک ناترازی شهری است که به زبان قیمت و رفتار خریدار و فروشنده ترجمه شده است. پارکینگ نه گران شده و نه کمیاب شده؛ نقشش عوض شده است. و همین تغییر نقش است که باعث شده در برخی معاملات، پارکینگ به اندازه خود خانه، موضوع گفت‌وگو و چانه‌زنی باشد.

در چنین شرایطی، خانه بدون پارکینگ لزوما ارزان‌تر نیست؛ سخت‌فروش‌تر است. و این شاید دقیق‌ترین توصیف از نوسانی باشد که این روزها، نه روی دیوار قیمت مسکن، بلکه در دل معاملات جریان دارد.