به گزارش اقتصادنامه، در مرور فایل‌های آگهی‌شده در آخرین روز پاییز ۱۴۰۴، دامنه قیمت‌های پیشنهادی تصویری روشن از همین چندپارگی بازار می‌دهد. در کف بازار، آگهی‌هایی دیده می‌شود که بیش از هر چیز با «عدد کل» توجه جلب می‌کنند؛ مثل واحد ۵۴ متری نوساز در محدوده شهرک مرتضی‌گرد حوالی عبدل‌آباد که با قیمت پیشنهادی ۷۵۰ میلیون تومان روی سایت دیوار آگهی شده است؛ واحدی کوچک، کم‌متراژ و خارج از بافت‌های متعارف معاملات مصرفی که بیشتر به‌عنوان پایین‌ترین کف قیمتی فایل‌های روز دیده می‌شود. کمی بالاتر، در بافت شهری‌تر جنوب تهران، فایل‌های مصرفی نقلی نقش پررنگ‌تری دارند؛ ۳۵ متر آپارتمان در امامزاده حسن با قیمت یک میلیارد و ۹۷۰ میلیون تومان و ۴۰ متر بازسازی‌شده در همان محله با قیمت ۲ میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان، نمونه‌هایی از بازاری هستند که خریدار واقعی هنوز در آن حضور دارد و معیار تصمیم، امکان سکونت فوری و عدد نهایی قابل پرداخت است. در همین پهنه جنوب ‌غرب، با افزایش متراژ و اضافه ‌شدن امکانات، قیمت‌ها وارد کانال‌های بالاتر می‌شوند؛ ۶۶ متر دارای آسانسور در عبدل‌آباد با قیمت پیشنهادی ۳ میلیارد و ۳۷۰ میلیون تومان نشان می‌دهد که حتی در محله‌های ارزان‌تر هم کیفیت ساختمان و امکانات، مرز قیمتی مشخصی می‌سازد. در میانه بازار، فایل‌های خانوادگی‌تر دیده می‌شوند؛ مثل آپارتمان ۱۰۰ متری در امامزاده حسن با قیمت ۵ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان که نماینده بخش میانی بازار مصرفی و تبدیل‌به‌احسن است. در سوی دیگر این طیف، شمال تهران با منطق متفاوتی قیمت‌گذاری می‌شود؛ جایی که متراژ بالا، موقعیت ممتاز و پرستیژ ساختمان، عددها را از عرف بازار جدا می‌کند. نمونه شاخص آن، واحد ۳۶۰ متری در محدوده فرشته–الهیه است که با قیمت پیشنهادی ۳۱۰ میلیارد تومان آگهی شده؛ فایلی که بیش از آن‌که مخاطب عمومی داشته باشد، سقف نمادین قیمت در بازار پاییزی املاک پایتخت را ترسیم می‌کند.

اگر از این عددها فاصله بگیریم و دوباره به جغرافیای شهر نگاه کنیم، تصویر روشن‌تر می‌شود. در شمال شهر، قیمت پیشنهادی بیشتر شبیه بیانیه است تا دعوت به معامله. فروشنده‌ها روی کیفیت، سازنده، مشاعات و برند ساختمان تأکید می‌کنند و عدد را طوری می‌چینند که از «پرستیژ فایل» کم نشود. در این بخش از شهر، فایل‌ها زیاد دیده می‌شوند، اما زمان ماندن آن‌ها در بازار هم طولانی‌تر است.

در مرکز تهران، بازار حالت حساب‌وکتابی‌تری دارد. خریدارها سوال‌های مشخص می‌پرسند؛ سن بنا، آسانسور، پارکینگ، دسترسی و هزینه‌های جانبی. قیمت پیشنهادی معمولا جایی بین توان خریدار و خواست فروشنده می‌ایستد و چانه ‌زنی هنوز بخشی از بازی است. اینجا بازار بیشتر «بازار مقایسه» است تا هیجان.

در شرق و غرب تهران، کشاکش اصلی بین کیفیت زندگی و سقف بودجه شکل می‌گیرد. واحدهایی که نوسازتر یا خوش‌دسترس‌ترند، قیمت‌های بالاتری پیشنهاد می‌دهند و واحدهای قدیمی‌تر با قیمت نرم‌تر، شانس تماس بیشتری دارند. این پهنه، قلب بازار مصرفی و تبدیل ‌به ‌احسن تهران است؛ جایی که هنوز تصمیم خرید، به‌طور جدی روی میز است.

جنوب تهران اما بیش از هر چیز بازار «عدد کل» است. اینجا بسیاری از خریدارها اول می‌پرسند: «اصلا می‌شود خرید؟» فایل‌های کوچک‌تر و ارزان‌تر، کف واقعی بازار مصرفی را می‌سازند اما هم‌زمان فاصله کیفیت بین واحدها، شکاف قیمتی قابل‌توجهی ایجاد کرده است؛ شکافی که نشان می‌دهد حتی در ارزان‌ترین محله‌ها هم بازار، به یک قیمت واحد تن نداده است.

آنطور که فعالان بازار مسکن می گویند در بازار فعلی مسکن تهران همچنان معاملات محتاطانه و انگشت شمار انجام می شود. درواقع از فایل‌های زیر یک میلیارد تومان در حاشیه جنوب‌غربی شهر تا پیشنهادهای بالای ۳۰۰ میلیارد تومان در شمال تهران، بازار مسکن پایتخت در پاییز ۱۴۰۴ بیش از هر زمان دیگری نشان می‌دهد که عددها زیاد شده‌اند، اما خریدار قطعی، همچنان محتاط و کم‌شمار است.