تورم نقطه‌به‌نقطه هم به ۹۶.۸ درصد رسیده؛ رقمی که معنایش ساده است: هزینه ساخت در تهران نسبت به زمستان سال قبل تقریباً دو برابر شده است.

اما مسئله فقط گرانی مصالح نیست. داستان اصلی جایی شروع می‌شود که این افزایش هزینه، با بازار کم‌رمق خرید مسکن روبه‌رو می‌شود.

پروژه‌هایی که وسط راه گران شدند

در بازار ساختمان، زمان اهمیت زیادی دارد.پروژه‌ای که امروز شروع می‌شود، معمولاً قرار نیست دو ماه بعد تمام شود. همین فاصله زمانی باعث می‌شود جهش هزینه‌ها، مستقیم خودش را روی سرمایه سازنده نشان دهد.

فرض کنید سازنده‌ای در ابتدای پاییز، هزینه پروژه را متری مشخصی حساب کرده و بر همان اساس پیش‌فروش یا تامین مالی انجام داده است. حالا فقط ظرف یک فصل، بخشی از نهاده‌ها جهش سنگین داشته‌اند؛ از چوب و تاسیسات برقی گرفته تا برخی تجهیزات وابسته به واردات.

در گزارش مرکز آمار، تورم نقطه‌به‌نقطه گروه «چوب» به بیش از ۲۰۸ درصد رسیده است. یعنی بعضی اقلام این بخش نسبت به سال قبل بیش از سه برابر شده‌اند. تاسیسات برقی هم رشد بالایی را ثبت کرده؛ بخشی که معمولاً در مراحل پایانی ساخت، فشار خود را نشان می‌دهد؛ زمانی که سازنده دیگر راه برگشت زیادی ندارد.

برای همین است که در چنین شرایطی، بعضی پروژه‌ها ناگهان با کمبود نقدینگی روبه‌رو می‌شوند. نه به این دلیل که از ابتدا اشتباه طراحی شده‌اند؛ بلکه چون سرعت تورم، از سرعت تامین مالی جلو زده است.

سازنده‌ها آرام‌آرام رفتارشان را عوض می‌کنند

بازار ساختمان معمولاً خیلی سریع واکنش احساسی نشان نمی‌دهد، اما آرام‌آرام رفتار خود را تغییر می‌دهد.

اولین نشانه، کاهش تمایل به شروع پروژه‌های جدید است. بخشی از سازنده‌ها ترجیح می‌دهند صبر کنند تا تصویر هزینه‌ها روشن‌تر شود. برخی دیگر پروژه‌ها را کوچک‌تر تعریف می‌کنند؛ واحدهای کم‌متراژتر، امکانات محدودتر و ساخت‌وساز محتاطانه‌تر.

حتی در بعضی بخش‌ها، تغییر متریال هم آغاز می‌شود. نه لزوماً به معنای افت شدید کیفیت، بلکه تلاشی برای کنترل هزینه در بازاری که هر هفته قیمت تازه‌ای می‌بیند.

از طرف دیگر، پیش‌فروش هم می‌تواند بیشتر شود. وقتی هزینه ساخت با این سرعت بالا می‌رود، سازنده برای تامین نقدینگی ناچار است زودتر از قبل سراغ فروش برود. این یعنی بخشی از ریسک پروژه، آرام‌آرام به خریدار منتقل می‌شود.

اما چرا مسکن به همان سرعت گران نمی‌شود؟

در نگاه اول ممکن است تصور شود وقتی هزینه ساخت بالا می‌رود، قیمت مسکن هم باید با همان سرعت رشد کند. اما بازار مسکن فقط با قیمت سیمان و میلگرد حرکت نمی‌کند.

قدرت خرید مردم هم مهم است؛ و دقیقاً همین‌جا بازار وارد تناقض می‌شود.

سازنده از افزایش هزینه‌ها حرف می‌زند و خریدار از قیمت‌هایی که دیگر با درآمدش همخوانی ندارد. نتیجه، بازاری است که در آن فروش سخت‌تر می‌شود؛ حتی اگر هزینه ساخت همچنان بالا برود.

این همان وضعیتی است که بعضی فعالان بازار از آن با عنوان «فشار دوطرفه» یاد می‌کنند؛ فشاری که هم روی سازنده است و هم روی خریدار.

ساختمان؛ جایی که تورم خودش را لو می‌دهد

بازار ساختمان معمولاً یکی از اولین جاهایی است که فشار تورم را کامل و یک‌جا نشان می‌دهد. بازاری که هم به فولاد و سیمان وابسته است، هم به نرخ ارز، هم به حمل‌ونقل، دستمزد و تجهیزات وارداتی.

برای همین، جهش هزینه ساخت معمولاً فقط یک خبر مربوط به مسکن نیست. این اعداد نشان می‌دهند فشار افزایش قیمت‌ها از بخش‌های مختلف اقتصاد، حالا در بازار ساختمان روی هم جمع شده است.

شاید به همین دلیل باشد که بسیاری از فعالان این بازار، بیشتر از خودِ گرانی، نگران «سرعت» گرانی هستند؛ سرعتی که برنامه‌ریزی را سخت می‌کند و آینده پروژه‌ها را مبهم‌تر.

بازار به کدام سمت می‌رود؟

اگر این روند ادامه پیدا کند، بازار ساختمان احتمالاً با چند تغییر هم‌زمان روبه‌رو می‌شود؛ ساخت‌وساز محتاطانه‌تر، پروژه‌های کمتر، واحدهای کوچک‌تر و بازاری که فاصله میان هزینه ساخت و توان خرید در آن بزرگ‌تر شده است.

این اتفاق شاید امروز فقط در گزارش‌های آماری دیده شود، اما اثر واقعی آن معمولاً چند فصل بعد خودش را نشان می‌دهد؛ زمانی که تعداد پروژه‌های تازه کمتر می‌شود و بازار با عرضه محدودتری روبه‌رو خواهد شد.

و شاید مهم‌ترین پیام گزارش زمستان ۱۴۰۴ همین باشد؛ اینکه بازار ساخت