برای خواندن دقیق‌تر این تصویر، سراغ مناطق ۴ و ۵ رفتیم؛ دو منطقه‌ای که به‌دلیل مصرفی‌بودن، بهتر از هر جای دیگر نشان می‌دهند خریداران و فروشندگان واقعاً چگونه قیمت‌گذاری می‌کنند.

منطقه ۴: ایستادن طولانی روی یک عدد
مرور قیمت های پیشنهادی ارائه شده برای فایل های فروش در پلتفرم های آنلاین خردی و فروش مسکن در پایتخت نشان می دهد: در منطقه ۴، تقریبا هر فایل جدیدی که ثبت شده تصویری از ثبات را تکرار می‌کند. نمونه‌هایی که امروز بررسی شدند از واحدهای میان‌سال در حکیمیه گرفته تا آپارتمان‌های مشابه در تهرانپارس همگی در محدوده‌ای قرار دارند که طی یک ماه گذشته تغییر نکرده است.
واحدی حدود ۱۱۳ متر در حکیمیه با قیمت متری نزدیک به ۱۱۰ میلیون تومان فایل شده و تقریبا در همان سطحی قرار دارد که اوایل آبان دیده می‌شد. واحد دیگری در تهرانپارس، با ده سال سن، همچنان متری حدود ۱۳۰ میلیون تومان پیشنهاد می‌شود؛ رقمی که طی هفته‌های اخیر بدون نوسان باقی مانده است. حتی واحدهای کوچک‌تر در کرمان هم در همان بازه نزدیک به ۹۰ میلیون تومان برای هر متر فایل می‌شوند.
همه این‌ها نشان می‌دهد منطقه ۴ نه تنها از نوسان دور مانده، بلکه در وضعیتی ایستاده که فروشندگان ترجیح می‌دهند فعلاً قیمت قبلی را حفظ کنند که جهت بازار شفاف‌تر شود. رفتاری که معمولاً در دوره‌های انتظار قبل از تصمیم‌گیری جمعی دیده می‌شود.

منطقه ۵: تقاضا در یک محله، مکث در محله‌ای دیگر
منطقه ۵، برخلاف منطقه ۴، رفتار یک‌دستی ندارد. فایل‌های امروز تصویری متفاوت از هر محله ترسیم می‌کنند. در پونک، واحد ۹۰ متری میان‌سال با قیمت متری ۱۵۵ میلیون تومان نشان می‌دهد تقاضای این محله هنوز فعال است و قیمت‌ها به آرامی بالاتر رفته‌اند. در همین زمان، فایل‌های مشابه در شهرزیبا، چه واحدهای ۵۰ متری و چه ۱۳۰ متری، در همان محدوده‌های قبلی یعنی حوالی ۱۱۰ میلیون تومان برای هر متر باقی مانده‌اند.
این اختلاف رفتاری، یعنی بالارفتن آرام قیمت در پونک و ایستادن قیمت در شهرزیبا، حاکی از بازاری است که بیشتر تحت تأثیر تقاضای محلی قرار دارد تا جریان یک‌پارچه شهری. برخی محله‌ها آماده‌اند اگر شرایط کلان مساعد شود حرکت کنند، اما بعضی دیگر ترجیح می‌دهند در همان سطح قبلی توقف کنند.
به گزارش اقتصادنامه، بازارهایی که به سمت تغییر حرکت می‌کنند معمولا قبل از هر چیز وارد دوره‌ای از آرامش می‌شوند؛ آرامشی که در ظاهر سکون است اما در واقع مرحله تنظیم انتظارات است. فروشندگان فایل‌ها را به بازار عرضه می‌کنند، اما قیمت‌ها را نه بالا می‌برند و نه پایین می‌آورند. خریداران هم رفتار شتاب‌زده ندارند و بیشتر بازار را رصد می‌کنند تا دست‌کم چارچوب تصمیم‌گیری‌شان روشن‌تر شود.
همین رفتار اکنون در هر دو منطقه دیده می‌شود. تقاضا در برخی محله‌ها هنوز گرم است، اما بخش دیگری از بازار ترجیح می‌دهد صبر کند. این ترکیب معمولا نشانه‌ای است از اینکه بازار در آستانه دوره‌ای قرار دارد که جهت‌گیری آن نه از طریق هیجان، بلکه از مسیر کوچک‌ترین تغییرات محلی خود را نشان می‌دهد.
در چنین شرایطی، خریداران امکان مذاکره بیشتری پیدا می‌کنند، زیرا بازار هنوز از سمت فروشندگان «جهت‌دار» نشده و اغلب قیمت‌ها در حالت انتظار باقی مانده‌اند. همین باعث می‌شود رسیدن به قیمت نزدیک به کف منطقه قابل‌دسترس‌تر باشد؛ به‌ویژه در واحدهای میان‌سال مناطق ۴ و ۵ که اکنون بیشترین انعطاف قیمتی را دارند.
فروشندگان اما در موقعیتی قرار گرفته‌اند که باید دقیق‌تر از همیشه قیمت‌گذاری کنند. فایل‌هایی که در محله‌های پرتَقاضا قرار دارند هنوز با استقبال روبه‌رو می‌شوند، اما در محله‌های آرام‌تر، کوچک‌ترین افزایش قیمت نسبت به میانگین منطقه، شانس فروش را کاهش می‌دهد. بازار فعلاً آماده پذیرش قیمت‌هایی است که منطق محله پشت آن باشد، نه تصور فردی از ارزش ملک.