ردیابی تحولات یک ماه اخیر در بازار معاملات املاک شهر تهران نشان می‌دهد بازار سرمایه همان‌طور که طی ماه‌های ابتدایی امسال توانست در مسیر صعود تند بازدهی، نبض قیمت مسکن را با شارژ «انتظارات تورمی» به دست بگیرد و بخشی از جهش‌های مکرر قیمت آپارتمان را منجر شود، در آخرین ماه تابستان نیز در نقش سرعت‌گیر تورم ملکی ظاهر شد. میانگین قیمت آپارتمان‌های تهران در شهریور ۵ درصد نسبت به مرداد افزایش یافت. این نرخ تقریبا به اندازه نصف تورم ماهانه مسکن مرداد و همچنین بسیار کمتر از میانگین تورم ماهانه ماه‌های قبل است. سطح میانگین قیمت آپارتمان از ۲۴ میلیون تومان در مترمربع عبور کرده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد عقب‌نشینی شاخص سهام باعث شده تقاضای سرمایه‌ای در بازار ملک تعدیل شود. پیش‌تر این گمانه مطرح بود که در صورت ریزش شدید «شاخص»، موج خریدهای سرمایه‌ای مسکن به‌وجود بیاید. اما اکنون اثر این عامل بیرونی محرک قیمت مسکن، معکوس شده است.

تغییر سناریوی بازیگردان اصلی معاملات ملکی در پایتخت منجر به تغییر و ایجاد یک صحنه جدید در بازار مسکن شد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» بر مبنای تازه‌ترین آماری که روز گذشته از سوی بانک‌مرکزی، درخصوص تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در شهریور ماه امسال منتشر شد نشان می‌دهد در حالی‌که در عمده ماه‌های نیمه اول سال‌جاری، نوسانات افزایشی شاخص کل بورس، منجر به ایجاد انتظارات هیجانی در بازار مسکن، ثبت تورم ماهانه بالا در این بازار و ورود تقاضای سرمایه‌ای نسبتا قابل‌توجه به بازار ملک شد، اما به‌دنبال ریزش شاخص کل بورس در هفته‌های اخیر و افت بازدهی در این بازار، کاهش هیجان در بازار سهام بر نبض قیمت مسکن نیز اثر گذاشته است.

در حالی‌که تحت‌تاثیر جو هیجانی بازار سهام در نیمه اول سال‌جاری و ثبت بازدهی قابل‌توجه در این بازار، هیجان این بازار به بازار مسکن نیز منتقل شده و حتی در ماه‌های خرداد، تیر و مرداد امسال تورم ماهانه دو رقمی در بازار مسکن تجربه شد، اما افت بازدهی در بازار سرمایه در هفته‌های گذشته، هیجان سرمایه‌گذاری و قیمتی در بازار مسکن را نیز تا حدی تحت کنترل درآورد و این موضوع باعث کاهش سرعت تورم ماهانه در این بازار شد. به‌طوری که تورم ماهانه مسکن از ۵/ ۱۰ درصد در مرداد ماه به ۱/ ۵ درصد در شهریور سقوط کرد و پس از سه ماه متوالی ثبت تورم ماهانه دو رقمی، در آخرین ماه از فصل تابستان تورم ماهانه مسکن تک رقمی شده و به نصف تورم ماهانه مردادماه کاهش یافت.

کارشناسان مهم‌ترین دلیل این موضوع را به افت بازدهی در بازار سهام در دو ماه مرداد و شهریور نسبت می‌دهند. از سوی دیگر از آنجا که میزان ریزش بازدهی در بازار سهام چندان شدید و از نظر سرمایه‌گذاران شوک‌آور نبوده است که منجر به خروج هیجانی سرمایه از این بازار و ورود حجم بالایی از سرمایه‌های خروجی از بورس به بازارهای دیگر از جمله بازار مسکن شود، افت بازدهی در این بازار اثر کاهنده بر هیجان افزایش قیمت در بازار مسکن داشته است و خود را به‌عنوان عامل کاهنده تقاضای سرمایه‌ای در این بازار نشان داده است.

در ماه‌های ابتدایی سال‌جاری در نتیجه ثبت بازدهی بالا در بازار سرمایه، فضا در بازار معاملات مسکن به‌گونه‌ای تغییر کرد که بازار سرمایه به‌عنوان بازیگردان تحولات قیمتی و معاملاتی بازار مسکن وارد عمل شد. همزمان با افزایش بازدهی در بازار سرمایه در ماه‌های ابتدایی سال‌جاری، انتظارات تورمی در بازار مسکن نیز تشدید شد و همچنین با افزایش تقاضای سرمایه‌ای در بازار خرید واحدهای مسکونی از یک سو و انصراف برخی فروشنده‌ها از فروش واحدها تحت‌تاثیر انتظارات تورمی، تورم ماهانه مسکن نیز به سرعت افزایش یافت. تورم ماهانه مسکن در ۵ ماه اول سال‌جاری به‌طور متوسط در هر ماه ۸ درصد به ثبت رسیده است.

در خرداد ماه تورم ماهانه مسکن ۷/ ۱۱ درصد، در تیر ماه ۱۰ درصد و در مرداد ماه ۵/ ۱۰ درصد به ثبت رسید. با این حال در نتیجه افت بازدهی در بازار سرمایه در هفته‌های اخیر، بازار سرمایه به‌عنوان بازیگردان اصلی بازار مسکن در مقطع زمانی جاری، از نقش بالابرنده تورم ماهانه مسکن به نقش کاهنده تورم ماهانه در بازار معاملات واحدهای مسکونی تغییر جهت داده است که این موضوع منجر به سقوط تورم ماهانه مسکن در شهریور شد. در واقع سقوط تورم ماهانه مسکن در شهریور به‌دنبال افت بازدهی در بازار بورس در دو ماه اخیر حاصل شده است. شاخص کل بورس در مرداد ماه امسال به‌طور متوسط با ۷/ ۸ درصد و در شهریور ماه ۲/ ۹ درصد کاهش یافت در حالی‌که در بازار مسکن در این دو ماه به ترتیب رشد ماهانه قیمت به میزان ۵/ ۱۰ درصد و ۱/ ۵ درصدی تجربه شد.

هر چند دامنه نوسان شاخص کل بورس در دو هفته اخیر محدود بوده و همین دامنه محدود باعث شده است شرایط در بازار معاملات سهام، منجر به ایجاد موج هیجانی خروج سرمایه‌های بورسی به سمت بازار مسکن نشود در عین حال، تحولات بورس به‌عنوان بازیگردان اصلی بازار مسکن منجر به کاهش هیجان در بازار مسکن نیز بشود.

آمارها نشان می‌دهد از ۲۹ مرداد ماه متوسط نوسان روزانه شاخص کل بورس ۱/ ۲ درصد بوده است در حالی‌که در نیمه اول امسال میانگین نوسان، روزانه بیش از ۳ درصد بوده و در عمده روزها تا نزدیکی ۴ درصد نیز پیشروی می‌کرده است. تحت‌تاثیر صحنه جدید ایجاد شده در بازار معاملات مسکن در بدبینانه‌ترین حالت ممکن می‌توان اعلام کرد در شهریور ماه تقاضای سرمایه‌ای افزایشی نداشته و هیجان سرمایه‌ای در بازار مسکن کاهش یافته است همچنین به‌دلیل کاهش روند رشد ماهانه قیمت مسکن احتمال ورود سفته‌بازان به بازار مسکن در ماه‌های آینده نیز کاهش می‌یابد.

در کل می‌توان گفت اثر تحولات مربوط به کاهش سطح بازدهی در بازار معاملات سهام در دو ماه گذشته منجر به کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در شهریور ماه شده است. با این حال به‌نظر می‌رسد بازارهای اقتصادی در ماه‌های پیش‌رو به سمت بازتنظیم رابطه از دست رفته خود در ماه‌های اخیر به لحاظ سطح بازدهی حرکت کنند.

مقایسه وضعیت بازدهی بازارها در ۶ ماهه اول امسال نشان می‌دهد بازدهی بازار سهام ۲۱۱ درصد، بازار مسکن ۵۵ درصد و بازار ارز ۷۰ درصد بوده است. این در حالی است که فاصله بازدهی این سه بازار در ۴ ماهه اول امسال که بازدهی در بازار سهام به میزان قابل‌توجهی بوده بیشتر از آمارهای ۶ ماهه بوده است. در فاصله فروردین تا پایان تیرماه سال‌جاری بازدهی بازار سهام ۲۷۵ درصد، مسکن ۳۴ درصد و ارز ۳۶ درصد بوده است. آمارها نشان می‌دهد فاصله بین بازدهی بازارها در آمارهای مربوط به ۶ ماهه اول امسال در مقایسه با آمارهای ۴ ماهه اول سال‌جاری، کاهش یافته و بازارها در مسیر بازیابی و بازتنظیم رابطه از دست رفته خود به لحاظ سطح بازدهی قرار گرفته‌اند.

آمارهای منتشر شده از سوی بانک‌مرکزی درخصوص تحولات بازار مسکن شهر تهران در شهریور ماه نشان می‌دهد، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهریور ماه امسال به ۲۴ میلیون و۲۹۰ هزار تومان رسیده که این میزان در مقایسه با ماه قبل ۱/ ۵ درصد و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل، ۷/ ۹۱ درصد افزایش یافته است. در شهریور ماه همچنین ۸ هزار و ۵۰۰ فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که این میزان در مقایسه با ماه قبل با کاهش ۸/ ۶ درصدی و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل با افزایش ۷/ ۲۰۳ درصدی همراه شده است. تحولات ۶ ماهه بازار مسکن شهر تهران نیز از قرار گرفتن میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان در پایتخت در نیمه اول سال‌جاری در مرز ۲۰ میلیون تومان خبر می‌دهد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل با رشد ۷/ ۵۶ درصدی همراه شده است.

در ۶ ماهه اول سال‌جاری نیز در هر ماه به‌طور متوسط ۸ هزار و ۴۰۰ فقره معامله خرید آپارتمان در شهر تهران به ثبت رسیده است. این میزان در ۶ ماهه اول سال گذشته به‌طور متوسط ماهانه معادل ۴ هزار و ۸۰۰ فقره معامله خرید مسکن بود. تغییر رفتار بازیگردان اصلی بازار مسکن (بورس)، در شهریور ماه منجر به کاهش تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن ودر نتیجه کاهش حجم معاملات خرید آپارتمان از ۱۲ هزار فقره در تیرماه و ۹ هزار فقره در مرداد ماه به ۸ هزار و ۵۰۰ فقره در شهریور ماه شده است.

منبع: دنیای اقتصاد