بررسی‌ها از نبض جدید مسکن چین نشان می‌دهد نبرد با فعالیت غیرمولد ملکی از طریق «آغاز دریافت مالیات سالانه از املاک» به سقوط ۳۰درصدی حجم معاملات خرید ملک و همچنین افت قیمت واحدهای مسکونی نوساز در این کشور منجر شده است. در بازار مسکن چین، معادل «یک فرانسه» خانه خالی وجود دارد چون سنت قدیمی در این کشور بر «ثروت‌اندوزی از طریق خرید سرمایه‌ای مسکن» استوار بوده و در عین حال، مقامات دولت چین دو دهه است با «مداخله سنگین در بازار ساخت مسکن» فقط به فکر عرضه جدید بودند بدون آنکه ریشه مشترک «انجماد ملکی» و «عدم دسترسی تقاضای مصرفی به مسکن در استطاعت» را درک کرده باشند. اخیرا اما دولت این کشور با چرخش بزرگ از سیاست غلط، حل این دو بحران را با یک نسخه جهانی در دستور کار قرار داد. شواهد اولیه نشان می‌دهد رفتار ملکی چینی‌ها رو به «تغییر محسوس» گذاشته است.

معجزه جهانی «قوی‌‌‌ترین مالیات ملکی»، در بازار مسکن چین هم عمل کرد و خیلی سریع‌‌‌تر از تصور سیاستگذار در این کشور، به عصر یخبندان سرمایه‌‌‌ها در ملک خاتمه داد. حدود دو ماه پیش، دولت چین تصمیم گرفت به دو دهه سیاست غلط «مداخله در بازار مسکن به شکل خانه‌‌‌سازی‌‌‌های دولتی» پایان دهد و برای «انجمادزدایی از سرمایه‌‌‌های محبوس در خانه‌‌‌های خالی» و «کاهش قیمت مسکن»، از الگوی کشورهای موفق در سیاستگذاری مسکن استفاده کند.

اکنون «شروع دریافت مالیات سالانه بر املاک» در بازار املاک چین باعث شده «صعود دست‌‌‌کم ۴ ساله قیمت خانه نوساز» در چین متوقف شود و حتی به میزان نزدیک به ۵/ ۰‌درصد افت کند. همچنین سرعت رشد میانگین قیمت مسکن در چین نیز ماه گذشته به شکل محسوسی کاهش یافت و تورم نقطه‌‌‌ای ملک در این کشور از ۸‌درصد در ۲۰۱۹ و ۵‌درصد در ۲۰۲۰ به حدود ۳‌درصد برسد. برنامه ۵ ساله «دریافت مالیات سالانه از مالکان با نرخ شناور ۲/ ۰‌درصد تا یک‌درصد» در چین به سقوط ۳۰‌درصدی «خرید ملک که عمدتا با هدف غیرمصرفی توسط چینی‌‌‌ها انجام می‌‌‌شود» منجر شده است. این نسخه چینی البته شکل ضعیف اجرای مالیات سالانه ملکی است اما همین نسخه به عنوان پادزهر خانه‌های خالی در این کشوراثر کرد.چینی‌‌‌ها به «ثروت‌‌‌اندوزی از طریق ملاکی» در جهان مشهور هستند به‌طوری که بیش‌‌‌از دو سوم سرمایه‌گذاری‌‌‌ شهروندان این کشور، در بازار ملک صورت می‌گیرد. این رسم چینی باعث شده نرخ مالکیت در این کشور یکی از بالاترین نرخ‌ها باشد اما تبعات «این انحراف سرمایه از مسیر مولد به پناهگاه ملکی» باعث شده «بازار مسکن بزرگ‌ترین حباب قیمت» بین کشورهای مختلف را داشته باشد و در عین حال «مدت زمان انتظار برای خرید خانه در بین زوج‌‌‌های چینی، ۴ برابر نرخ متعارف جهان» باشد. دولت چین سال‌ها معتقد بود «هر چقدر خانه بیشتر ساخته شود، دسترسی مردم به خانه هم بیشتر می‌‌‌شود» اما خطای سیاستگذار این کشور با غفلت از «اهرم تامین مسکن در استطاعت» باعث بحران «خانه‌‌‌ خالی» و «التهاب قیمت» شد. در چین معادل «جمعیت فرانسه»، ‌‌‌ خانه خالی وجود دارد یعنی چیزی در حدود ۶۵‌میلیون واحد مسکونی بلااستفاده در حبس ملاکان است که ۲۱‌درصد کل موجودی مسکن چین را شامل می‌‌‌شود. این خانه‌‌‌ها به خاطر «ریسک صفر» ملاکی، توسط سرمایه‌گذاران منجمد شده است. اما اکنون با افزایش حجم فروش مسکن بیکار در چین –که باعث کاهش قیمت شده است- سرمایه‌‌‌های چینی در حال آزادشدن و ورود به بازارهای مولد است. نبرد دولت چین با ملاکان از طریق تیغ مالیات سالانه، این پناهگاه قدیمی را ناامن کرده است. همزمان مقامات پکن با راه‌‌‌اندازی کمپین «سرمایه‌گذاری در بازار سرمایه»، در حال تشویق چینی‌‌‌ها برای تبدیل ملک به سهام در صندوق‌های سرمایه‌گذاری هستند.

خیز چینی‌‌‌ها برای سرمایه‌گذاری‌‌‌های جایگزین
چندی پیش طرح توسعه مسکن «سان‌‌‌شاین پنینسولا» در گوانگجو، شهری بندری در سواحل جنوبی چین، به عنوان طرحی مدرن و ساحلی معرفی شد. این مجموعه با ۵‌هزار واحد آپارتمان در محله‌‌‌‌‌‌ای لوکس و ساحلی با بلوارهایی با ردیف درختان نخل و باغ‌‌‌های به سبک اروپایی تبلیغ شده است. فاز یک این آپارتمان‌‌‌ها در ماه آگوست رونمایی شد و تقریبا بلافاصله فروش رفت. ولی فرآیند ساخت در ماه سپتامبر به علت ناتوانی شرکت سازنده در تامین مالی پروژه متوقف شد؛ شرکتی که پشت این پروژه قرار دارد، اورگرند، بزرگ‌ترین و بدهکارترین شرکت توسعه‌‌‌دهنده چینی است. این مجموعه، که گویی در زمان یخ بسته است، نشان می‌دهد که مصرف‌کنندگان چینی چطور به یک‌‌‌باره دریافتند که ارزش املاک همیشه قرار نیست صعودی باشد.

چین کشور پس‌‌‌اندازکنندگان است و املاک بخشی است که مردم پولشان را در آن ذخیره می‌کنند. رونق خرید خانه در طول دو دهه گذشته سبب شده است سهم بزرگی از ثروت خانوارهای چینی، در حدود ۷۰‌درصد، در بخش املاک جمع شود. در حالی که این سهم در ایالات متحده حدود ۳۵‌درصد است. حالا پکن در تلاش است تا بدهی را که موجب رشد بخش املاک شده از بین ببرد؛ که به نوبه خود وابستگی اقتصادی به بخش املاک و صنایع وابسته آن را کاهش می‌دهد. املاک نقش بزرگی در اقتصاد چین دارد، به طوری که حدود ۳۰‌درصد از تولید ناخالص داخلی این کشور مربوط به این بخش است. این تلاش‌‌‌ها فعالان حوزه املاک را از منابع مالی خالی کرده و سبب شده پروژه‌هایی چون «سانشاین پنینسولا» در برزخ رها شوند. از سوی دیگر سرعت کار کمپین پکن برای ترغیب شهروندان به سمت سایر ابزارهای سرمایه‌گذاری، چون بازار سهام داخلی، افزایش یافته است. فروش خانه و قیمت‌های مسکن در چین پس از سال‌ها روند صعودی، شروع به کاهش کرده است؛ که می‌تواند نشانه‌های اولیه مبنی بر تجدیدنظر شهروندان چینی درباره نقش خانه‌‌‌هایشان به عنوان قلک‌‌‌هایی قابل اعتماد باشد.

چینی‌‌‌ها بزرگ‌ترین ملاکان جهان؟
نرخ پس‌‌‌انداز چینی‌‌‌ها یکی از بالاترین نرخ‌های ‌‌‌پس‌‌‌انداز در جهان است. هم‌‌‌زمان با روند رشد اقتصادی چین و افزایش سطح درآمدها، پس‌اندازها نیز رشد کرده، به طوری که طبق آمارهای بانک جهانی در سال ۲۰۰۸ به ۵۲‌درصد رسیده است. نرخ پس‌‌‌انداز چینی‌‌‌ها در حال حاضر ۴۳‌درصد است؛ که بسیار بالاتر از نرخ پس‌‌‌انداز ۱۸‌درصدی در آمریکاست. نبود شبکه امنیت اجتماعی و قانون سابق تک فرزندی، از عوامل موثر در افزایش پس‌انداز این کشور هستند. با افزایش نرخ پس‌انداز در چین، نرخ مالکیت خانه نیز در این کشور رشد کرده است، به طوری که در سال ۲۰۱۷ به ۹۰‌درصد رسیده و از آن زمان تغییری نداشته است. در مناطق شهری ۹۶‌درصد از خانوارها حداقل یک خانه و ۲۰‌درصد حداقل دو خانه دارند. خانه‌‌‌دار بودن در چین مترادف با امنیت بازنشستگی است و سرمایه‌گذاری در املاک سال‌ها یک استراتژی قابل اعتماد برای مردم بوده است. قیمت‌های مسکن در چین در طول دو دهه گذشته افزایش بسیار زیادی را تجربه کرده است. این تصور که قرار دادن پول در املاک و مستغلات کاملا بدون ریسک است، به پراکندگی جمعیت در شهرهای چین دامن زده است. خریداران خانه‌‌‌هایی را پیش‌‌‌خرید می‌کنند که اغلب قصد ندارند هرگز در آن زندگی کنند، و به نوعی تامین وام بدون بهره برای سازندگان است. حدود ۶۵‌میلیون از خانه‌‌‌های چین خالی هستند؛ آپارتمان‌‌‌هایی که می‌توانند کل جمعیت فرانسه را در خود جای دهند. وام نیز سبک ساخت و ساز‌ را در چین تقویت کرده است. پکن در آگوست ۲۰۲۰ با قرار دادن خط قرمزهایی برای ترازنامه‌‌‌های شرکت‌های ساخت‌وساز، تلاش کرد وام‌‌‌گیرندگان را کنترل کند. این خط قرمزها سقف وام را در مقابل جریانات نقدینگی، سرمایه و دارایی‌‌‌ شرکت‌ها قرار می‌‌‌داد. اورگرند با ۳۰۰‌میلیارد دلار بدهی، در میان شرکت‌هایی بود که شرایط دریافت وام را نقض می‌کرد. امسال نیز برنامه‌های پکن بر پریشانی اورگرند افزوده است؛ دولت چین بانک‌ها را به سمت کاهش وام‌‌‌های مسکن و هدایت سرمایه به سمت تولیدکنندگانی که می‌توانند از اهداف دولت برای رسیدن به خودکفایی در فناوری حمایت کنند، سوق داده است. اورگرند در مواجهه با ممنوعیت دریافت وام و کاهش فروش، در ماه سپتامبر نتوانست دیون خود را پرداخت کند؛ این مساله سرمایه‌گذاران و صاحب‌خانه‌‌‌ها را با نگرانی روبه‌رو کرد که آپارتمان‌‌‌های نیمه‌کاره هیچ‌گاه تکمیل نخواهند شد و خانه‌های تکمیل شده با تخفیف به فروش خواهند رسید. در طول چند هفته، این تصور که قیمت خانه در چین همیشه صعودی است از بین رفت. در ماه سپتامبر قیمت خانه‌‌‌های نو در چین ۱/ ۰‌درصد نسبت به ماه قبل کاهش یافت؛ که اولین کاهش در طول ۶ سال گذشته محسوب می‌شد. در ماه اکتبر نیز قیمت این خانه‌‌‌ها دوباره ۳/ ۰‌درصد افت کرد. این کاهش کوچک در واقع مساله بزرگی بود؛ به‌خصوص برای مسوولان محلی چین که برای تامین درآمد وابسته به فروش زمین هستند. درآمد حاصل از فروش زمین دولت‌‌‌های محلی از ۹/ ۷‌میلیارد دلار در سال ۱۹۹۸ به ۳/ ۱‌هزار میلیارد دلار در سال گذشته رسیده است.

سقوط جذابیت ملک چینی
دارایی‌‌‌های ملکی چین حالا به طور شگفت‌‌‌آوری جذابیت خود را از دست داده‌‌‌اند. طبق برآوردهای بلومبرگ، ارزش فروش ملک در چین در ماه سپتامبر حدود ۱۷‌درصد نسبت به سال قبل کاهش داشته است. طبق داده‌های شرکت اطلاعات مسکن چین، فروش مسکن صد شرکت بزرگ ساخت‌وساز چین در ماه اکتبر نسبت به مدت مشابه سال قبل با ۳۲‌درصد کاهش مواجه بوده است. مسکن دیگر مانند گذشته برای پس‌اندازکنندگان چینی امن نیست. اما هنوز مشخص نیست که آیا روش‌های جایگزین سرمایه‌گذاری نسبت به مسکن بهتر هستند یا خیر. کنترل‌‌‌های دولت چین، مردم را برای انتقال پول به خارج بسیار محدود کرده است. این قوانین سبب شده است مردم چین نتوانند به آسانی در برخی از موفق‌‌‌ترین و سودآورترین شرکت‌ها چون علی‌بابا و تنسنت سرمایه‌گذاری کنند. از سوی دیگر، نوسانات بازار سهام چین سبب شده سرمایه‌گذاران خرد داخلی دیگر اشتیاق گذشته را نسبت به این بازار نداشته باشند. به طوری که تنها ۷‌درصد از مردم چین در سهام‌‌‌ داخلی سرمایه‌گذاری کرده‌‌‌اند؛ در حالی که این سهم در آمریکا ۵۶‌درصد است. در سال‌های اخیر دولت برای باز کردن راه‌‌‌های سرمایه‌گذاری جدید اصلاحاتی را در بازار سرمایه اجرا کرده است. پکن در سال ۲۰۱۹ «استار مارکت شانگهای» را معرفی کرد؛ بازاری شبیه به بازار بورس نزدک، که شرکت‌های نوآور حوزه فناوری را تامین مالی می‌کند و فرصت جدیدی برای سرمایه‌گذاران خرد است. نهاد تنظیم‌‌‌کننده مقررات مالی در چین سال گذشته محدودیت‌های مربوط به مالکیت خارجی بر موسسات مالی و شرکت‌های بیمه‌‌‌ای چین را حذف کرد؛ اقدامی که راه مدیران بین‌المللی سرمایه را برای سرمایه‌گذاری مشترک در کشوری که ثروت تجمیعی آن به ۱۹‌هزار میلیارد دلار می‌‌‌رسد، روشن کرد. در ماه سپتامبر چین از «طرح اتصال مدیریت ثروت منطقه» بهره‌‌‌برداری کرد؛ این طرح به سرمایه‌گذاران چینی که در ۹ شهر جنوب گوانگ‌‌‌دونگ زندگی می‌کنند، امکان دسترسی به گزینه‌‌‌های مختلف مدیریت ثروت در هنگ‌‌‌کنگ و ماکائو را می‌دهد. به نظر می‌رسد سرمایه‌گذاران چینی طرح‌های پکن را دنبال می‌کنند. بلک‌‌‌راک، نخستین شرکت مدیریت سرمایه‌گذاری بود که در ماه سپتامبر یک صندوق سرمایه‌گذاری مشترک در چین راه‌اندازی کرد؛ این صندوق یک‌میلیارد دلار جمع‌آوری کرد و با ۱۱۰‌هزار سرمایه‌گذار یک هفته زودتر از انتظار بسته شد. در حالت کلی، فروش صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک در چین در حال رشد است. در نیمه نخست سال ۲۰۲۱، مدیران مالی ۲۴۸‌میلیارد دلار در صندوق‌های تازه راه‌‌‌اندازی شده فروش داشتند. کی‌‌‌پی‌‌‌ام‌‌‌جی، یکی از بزرگ‌ترین شرکت‌های خدمات مالی جهان، پیش‌بینی کرده است که صنعت مدیریت دارایی چین تا سال ۲۰۲۵ به ۶/ ۵‌هزار میلیارد دلار خواهد رسید و دومین بازار بزرگ جهان پس از آمریکا خواهد شد. طبق اطلاعات شرکت تامین اطلاعات مالی ویند، از ماه جولای حجم معاملات روزانه سهام‌‌‌ شرکت‌های مستقر در چین در بازارهای شانگهای و شنزن، به ۱۵۵‌میلیارد دلار رسیده است، که نسبت به متوسط سال ۲۰۱۹ و ۲۰۲۰ دو برابر شده است. با وجود این چین همچنان در مراحل اولیه پیشرفت است تا درآمدها به طور معناداری از یک نوع دارایی، چون املاک، به اشکال پیچیده‌‌‌تری از سرمایه‌گذاری، چون سهام و اوراق قرضه، کوچ کند.
منبع: دنیای اقتصاد