اگرچه توقف نسبی موج جهش قیمت مسکن در کنار افزایش سقف وام خرید خانه در پاییز امسال باعث شده اقلیتی از خانه‌اولی‌ها بتوانند از دیوار اول عبور کنند، اما «ابرجهش قیمت خرید امتیاز وام مسکن» در حال حاضر مانع جدید برای صاحبخانه شدن ایجاد کرده است. قیمت اوراق وام مسکن در یک ماه اخیر ۶۳درصد و از ابتدای سال تا الان ۲۳۰درصد صعود کرده است. این رشد شدید در شرایطی رقم خورده که همچنان حجم استفاده از وام مسکن در بین خریداران پایین‌تر از میزان طبیعی و حتی کمتر از سال گذشته است. معمار «دیوار دوم» مقابل خریداران مسکن، سیاستگذار است که با سرکوب عرضه تسهیلات خرید خانه توسط بانک‌ها عملا از انحصار پرداخت وام ملکی حمایت می‌کند. این دیوار با دو سیاست قابل تخریب است.

سرکوب عرضه تسهیلات مسکن منجر به سرایت ماراتن خرید آپارتمان، به بازار وام شد. به گزارش «دنیای اقتصاد» گروه اقلیت از متقاضیان مصرفی مسکن که موفق شدند از ماراتن جهش قیمت عبور کرده و وارد بازار خرید آپارتمان شوند، با دیوار دوم در این مسیر مواجه شده‌اند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد بعد از یک دوره سه ساله جهش شدید قیمت در بازار مسکن برخی از متقاضیان مصرفی آپارتمان‌ در حالی به دنبال توقف جهش قیمت در سال جاری سرانجام موفق به ورود به بازار ملک برای خرید شده‌اند که هم‌اکنون با دیوار یا ماراتن دوم برخورد کرده‌اند. این ماراتن، مربوط به جهش شدید هزینه دریافت وام از محل خرید اوراق تسهیلات مسکن است که طی هفته‌های اخیر منجر به خروج اجباری بسیاری از متقاضیان مصرفی مسکن از بازار شده‌ است؛ در حالی‌که این متقاضیان پیش از این و براساس سطوح قبلی قیمت اوراق تصور می‌کردند می‌توانند بالاخره در سال جاری صاحبخانه شوند. در واقع در شرایط فعلی خریداران مسکن با دو مانع مهم مواجه‌اند. نخستین مانع یا دیوار مربوط به ماراتن قیمت مسکن است و دیوار دوم که اخیرا مسیر دسترسی متقاضیان مصرفی خرید مسکن به بازار ملک را مسدود کرده است مربوط به ماراتن تامین هزینه وام مسکن به دنبال جهش قیمت اوراق وام است. بخش قابل توجهی از متقاضیان مصرفی خرید مسکن در شرایط فعلی در حالی موفق شده‌اند ماراتن خرید مسکن در اوج قیمت را پشت سر بگذارند که هم‌اکنون پشت دیوار وام مسکن متوقف شده‌اند.

در دو سال گذشته به دلیل بروز جهش شدید قیمت در بازار مسکن در حالی تعداد خریداران مصرفی به کمتر از ۵۰ درصد خریداران آپارتمان کاهش یافت که پیش از شروع دوره جهش قیمت همواره حدود ۷۰ درصد خریداران بازار مسکن، متقاضیان مصرفی بودند. این سهم در دو سال اخیر به حدود ۳۰ درصد کاهش یافت.

اما از نیمه دوم امسال تحت تاثیر بروز دو عامل مهم، اقلیتی از متقاضیان مصرفی مسکن وارد بازار شدند و در صف خریداران آپارتمان قرار گرفتند. نخستین دلیل مربوط به تغییر و افزایش سقف وام خرید مسکن است. اواخر شهریور ماه امسال، سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق در همه شهرهای کشور به دو برابر رقم قبلی افزایش یافت. به عنوان مثال رقم تسهیلات مسکن شهر تهران برای متقاضیان انفرادی به ۲۸۰ میلیون تومان و برای زوجین به ۴۸۰میلیون تومان افزایش یافت. با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن قدرت خرید با استفاده از وام مسکن که در شهر تهران به کمتر از ۵ مترمربع رسیده بود به‌طور متوسط به حدود ۱۰ تا ۱۵ مترمربع افزایش یافت. همین موضوع منجر به ورود برخی از متقاضیان مصرفی به بازار مسکن شد. هر چند عمده این متقاضیان، خانه‌اولی نبوده و متقاضی تبدیل به احسن واحدهای مسکونی بوده‌اند. از سوی دیگر و به عنوان عامل دوم، توقف جهش قیمت مسکن در سال جاری که خود را در شکل کاهش ۲۲ درصدی قیمت واقعی مسکن، نشان داد، موجب شد نوعی تحرک خفیف و نسبی در بحث تقاضای مصرفی در بازار مسکن ایجاد شود. با ورود گروهی اقلیت از تقاضای مصرفی به بازار مسکن بعد از حذف آنها از بازار در دست‌کم دو سال گذشته در نتیجه جهش قیمت آپارتمان، تقاضا به‌طور نسبی برای دریافت وام مسکن نیز افزایش یافت. با این حال، متقاضیان مصرفی خرید مسکن با کمک وام، هم‌اکنون در حالی با دیوار دوم در مسیر خانه‌دار شدن برخورد کرده‌اند که این دیوار، خود را در شکل جهش شدید قیمت اوراق وام مسکن (هزینه دسترسی به وام)‌ نشان می‌دهد. متقاضیان دریافت وام مسکن به ازای هر یک میلیون تومان باید دو فقره اوراق وام مسکن خریداری کنند. به این ترتیب متقاضیان دریافت وام ۴۸۰ میلیون تومانی باید در مجموع اقدام به خرید ۹۶۰ فقره اوراق مسکن کنند. متوسط قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن که در ابتدای سال جاری در کانال ۵۰ هزار تومان قرار داشت هم‌اکنون با رشد ۳/ ۳ برابری یا ۲۳۰ درصدی همراه شده است.

این در حالی است که تا پایان نیمه اول سال جاری یعنی مقطع زمانی قبل از افزایش سقف وام مسکن قیمت اوراق در کانال ۵۰ هزار تومانی قرار داشت. متوسط قیمت اوراق، آبان ماه، یک ماه بعد از افزایش سقف وام خرید مسکن، برابر با ۷۳ هزار و ۵۰۰ تومان بود، اما از آذرماه رفته رفته جهش قیمت اوراق آغاز شد تا جایی که روز گذشته متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن به ۱۶۳ هزار تومان رسید.

هزینه اوراق یک سوم کل وام!
جهش قیمت اوراق و عبور آن از نقطه بحرانی باعث شده است هم‌اکنون هزینه دریافت وام مسکن به حدود یک سوم رقم کل تسهیلات پرداختی به متقاضیان افزایش یابد. سطح ۱۶۳ هزار تومانی قیمت هر فقره اوراق وام مسکن به این معناست که متقاضیان وام ۴۸۰ میلیون تومانی مسکن در شهر تهران باید رقمی معادل ۱۵۶ میلیون تومان به عنوان هزینه دریافت وام پرداخت کنند. این میزان معادل یک سوم از کل تسهیلات است.

سوال مهمی که در این زمینه مطرح است آن است که آیا افزایش تقاضا برای دریافت وام مسکن منجر به جهش شدید قیمت اوراق و عبور آن از نقطه بحرانی شده است؟

در پاسخ به این سوال می‌توان گفت اگرچه تقاضا برای دریافت وام مسکن از مهرماه امسال و همزمان با ابلاغ سقف جدید تسهیلات به‌طور نسبی افزایش یافت، اما افزایش نسبی تقاضا برای دریافت وام عامل جهش قیمت اوراق نیست. آنچه منجر به جهش بی‌سابقه قیمت اوراق وام مسکن شده است به سرکوب عرضه وام مسکن مربوط می‌شود. در شرایطی که تنها یک کانال عرضه وام مسکن وجود دارد و در نبود سایر مسیرهای پرداخت وام، پرداخت وام مسکن به صورت انحصاری درآمده است، مشخص است که با اندک افزایش تقاضا در این بازار و ورود کوچک‌ترین عامل محرک، هزینه دسترسی متقاضیان به وام جهش می‌کند. از آنجا که سایر کانال‌ها به دلیل عدم تعادل منابع و مصارف برای پرداخت وام بلندمدت مسکن با نرخ سود مصوب، عملا امکان پرداخت تسهیلات به این بخش را ندارند و از آن استقبال هم نمی‌کنند، در شرایط این‌چنینی هزینه دسترسی به وام مسکن که تنها وابسته به یک کانال است، جهش می‌کند. به عبارتی مهم‌ترین دلیل جهش قیمت اوراق و عبور آن از نقطه بحرانی در شرایط فعلی آن است که تنها یک کانال اقدام به عرضه وام مسکن می‌کند و عرضه وام محدود است.

همین محدودیت‌ها موجب شده است تا هم‌اکنون سهم تسهیلات مسکن از کل تسهیلات شبکه بانکی که در سال‌های گذشته حول و حوش ۲۰ درصد بود به ۵ درصد برسد. معنای این موضوع آن است که بازار وام مسکن، بازاری فاقد کارآیی است یا به اصطلاح بازار کار نمی‌کند. سیاستگذار پولی با این استدلال که افزایش نرخ سود تسهیلات از میزان فعلی (۱۸ درصد) منجر به وارد شدن فشار به وام‌گیرنده‌ها می‌شود عملا مسیر پرداخت وام از سایر کانال‌ها را مسدود کرده است. در شرایطی که بانک‌ها می‌توانند تسهیلات کوتاه‌مدت به سایر بخش‌ها پرداخت کرده و حتی در بازه‌های زمانی کمتر از یک‌سال اصل و سود وام پرداختی را از وام‌گیرنده دریافت کنند، پرداخت وام بلندمدت مسکن با سود ۱۸ درصدی برای آنها جذاب نبوده و در بسیاری از موارد تعادل منابع و مصارف آنها را مختل می‌کند.

اما واقعیت آن است که سیاستگذار در حالی بر پرداخت وام بلندمدت ۱۸ درصدی به بخش مسکن اصرار دارد که هم‌اکنون به دلیل وجود تنها یک کانال عرضه‌کننده تسهیلات مسکن، نرخ سود این وام عملا به ۳۰ درصد رسیده است. در حالی‌که اگر این مجوز به بانک‌ها داده می‌شد که با رقم سود بالاتر اما منطقی و براساس قیمت تمام شده منابع لازم برای پرداخت تسهیلات مسکن اقدام به پرداخت وام به متقاضیان مسکن کنند عملا هزینه دریافت وام برای متقاضیان کمتر از آنچه هم‌اکنون است تمام می‌شد. بانک‌ها نیز به این دلیل که پرداخت وام به بخش مسکن یکی از کم ریسک‌ترین حوزه‌های پرداخت تسهیلات است از این اقدام استقبال کرده و به حوزه تسهیلات‌دهی مسکن ورود می‌کردند. اما در شرایط فعلی به دلیل محدود بودن عرضه وام به تنها یک مسیر و یک کانال عرضه‌کننده، نرخ بهره وام خرید مسکن عملا به ۳۰ درصد رسیده است.

یک عامل مهم دیگر در جهش قیمت اوراق مسکن، تهیه اوراق به عنوان پیش‌شرط دریافت وام برای خریداران مصرفی مسکن از کانال سرمایه‌گذاران است.

با وجود آنکه وام مسکن یک مقوله مصرفی و برای خریداران مصرفی واحدهای مسکونی است اما متقاضیان این وام باید اوراق را از سرمایه‌گذاران (دارندگان اوراق که به پشتوانه سرمایه‌گذاری در بانک به اوراق دسترسی پیدا کرده‌اند)، خریداری کنند. در واقع وام یک منبع مالی مصرفی برای خرید مسکن است اما به دلیل محدودیت عرضه وام و منحصر شدن عرضه آن به یک کانال، دسترسی به آن تنها از طریق سرمایه‌گذاران میسر است.

همین موضوع باعث می‌شود با اندک افزایش تقاضا برای دریافت وام، قیمت اوراق تا این میزان جهش کند. این در حالی است که این مسیر، در واقع مسیری پر از اشکال است. چرا که شبکه بانکی باید به‌طور بی‌واسطه وام خرید مسکن را برای متقاضیان مصرفی تامین کند.

دو راهکار کارشناسی
کارشناسان معتقدند در شرایط فعلی که با جهش قیمت اوراق عملا توجیه‌پذیری دریافت وام برای متقاضیان مصرفی مسکن از بین رفته است لازم است سیاستگذار دست‌کم دو اقدام مهم را به فوریت در دستور کار قرار داده و اجرایی کند. نخستین اقدام خاتمه‌بخشی به سرکوب عرضه وام مسکن در شبکه بانکی است. باید شرایطی فراهم شود که با توجیه‌پذیر شدن پرداخت وام مسکن برای بانک‌ها، دسترسی متقاضیان از کانال‌های مختلف به این تسهیلات فراهم شود.

در قدم دوم لازم است به‌طور جدی و واقعی و به فوریت بازار رهن ثانویه فعال شود. برآوردها نشان می‌دهد هم‌اکنون بیش از ۵۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداختی بخش مسکن است که دریافت‌کنندگان در حال بازپرداخت آن از طریق پرداخت اقساط ماهانه به شبکه بانکی هستند. این بدهی که در شرایط عادی طی ۱۰ تا ۱۵ سال از سوی شبکه بانکی وصول می‌شود می‌تواند با انتشار اوراق رهن ثانویه، از هم‌اکنون در اختیار بانک قرار بگیرد و توان تسهیلات‌دهی شبکه بانکی در بخش مسکن را تقویت کند. با دسترسی شبکه بانکی به این منابع می‌توان عرضه وام مسکن را افزایش داد و همین افزایش عرضه، مسیر خانه‌دار شدن متقاضیان با کمترین هزینه را هموار می‌کند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، در ۹ ماهه اول امسال، تعداد وام‌های خرید مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل-۹ ماهه اول ۹۹- معادل ۲۵ درصد کاهش یافته است. در ۱۰ ماهه امسال و بعد از افزایش نسبی تقاضا برای دریافت وام خرید مسکن به دنبال افزایش سقف تسهیلات، این میزان به منفی ۱۰ درصد رسید.

این آمار نشان‌دهنده یک آلارم مهم است. مبنی بر اینکه اگر در ماه‌های آینده تحت تاثیر ادامه توقف جهش قیمت در بازار مسکن، کاهش قیمت، تخلیه حباب و افزایش نسبی قدرت خرید در بازار ملک، تقاضا برای خرید مسکن با استفاده از وام افزایش یابد، سطح قیمت اوراق شدیدتر از افزایش فعلی جهش خواهد کرد.

در شرایطی که هم‌اکنون حدود یک سوم رقم کل تسهیلات پرداختی به متقاضیان صرف هزینه خرید اوراق می‌شود و در حالی‌که تقاضا برای دریافت وام مسکن همچنان قابل توجه رشد نکرده است، سطح ۱۶۳ هزار تومان قیمت هر فقره اوراق به معنای وجود حباب قیمت در بازار معاملات اوراق است. پیش از این سقف تاریخی قیمت اوراق در دوره‌های گذشته عدد ۱۰۰ هزار تومان بود که به سرعت نیز از این سطح پایین آمد. متوسط قیمت هر فقره اوراق تسهیلات مسکن در حالی روز گذشته به سطح ۱۶۳ هزار تومانی رسید که هم‌اکنون تنها یک نفر از هر سه خریدار مسکن از وام استفاده می‌کنند؛ این در حالی است که در شرایط عادی حداقل ۸۰ درصد خریداران مسکن باید قادر به استفاده از وام برای خرید آپارتمان باشند. این شرایط منجر به حرکت فرسایشی متقاضیان در مسیر دسترسی به بازار خرید مسکن شده است.

تخریب دماسنج اوراق مسکن
رکوردشکنی روزانه در بازار اوراق وام مسکن در حالی همچنان ادامه دارد که بررسی‌ها از توقف اعلام روزانه قیمت اوراق از سوی شبکه بانکی خبر می‌دهد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حالی که متقاضیان خرید مسکن با استفاده از وام به واسطه اطلاع‌رسانی روزانه شبکه بانکی از میانگین قیمت اوراق وام مسکن، از هزینه مورد نیاز برای خرید اوراق در زمان تشکیل پرونده درخواست وام مسکن در بانک مطلع می‌شدند، هم‌اکنون به واسطه توقف اعلام قیمت اوراق، برای تخمین هزینه وام مسکن سردرگم شده‌اند. اعلام روزانه متوسط قیمت اوراق مسکن از سوی شبکه بانکی در حکم دماسنج بازار اوراق عمل می‌کند و هم‌اکنون که این روند متوقف شده است به این معناست که دماسنج بازار اوراق وام مسکن تخریب شده است و متقاضیان وام مسکن به اطلاعات مربوط به تخمین هزینه وام قبل از اقدام برای خرید مسکن و تشکیل پرونده در بانک، دسترسی ندارند. به نظر می‌رسد با ادامه رکوردشکنی روزانه در بازار اوراق وام مسکن، سیاستگذار بانکی تصمیم گرفته است دماسنج بازار اوراق را از کار بیندازد. یعنی از اعلام روزانه قیمت اوراق که تا هفته گذشته انجام می‌شد خودداری کرده و اعلام روزانه قیمت اوراق را متوقف کند.

این در حالی است که این اقدام نه تنها رکوردشکنی روزانه در بازار اوراق وام مسکن را متوقف نخواهد کرد، بلکه می‌تواند منجر به بروز عواقب بعدی یعنی بی‌اطلاعی سیاستگذار و متقاضیان از وضعیت روزانه قیمت اوراق شود.

بی‌اطلاعی متقاضیان از هزینه دریافت وام مسکن می‌تواند سردرگمی آنها را در بازار مسکن افزایش دهد و بسیاری از آنها به واسطه این بی‌اطلاعی در روند خرید مسکن با استفاده از وام دچار دردسر و مشکل شده یا به‌طور موقت از خرید مسکن و دریافت وام خودداری کنند.

از سوی دیگر عدم اعلام روزانه قیمت اوراق و تحولات مربوط به آن نیز منجر به بی‌اطلاعی سیاستگذار از وضعیت این بازار شده و مانع از آن می‌شود که حتی سیاستگذار در دقیقه ۹۰ نیز بتواند این بازار را کنترل کرده و برای التهاب موجود در آن چاره‌اندیشی کند.

این در حالی است که سیاستگذار بازار اوراق مسکن، زمان مناسب برای کنترل قیمت اوراق را از دست داده است و به دلیل از دست رفتن این زمان مناسب برای اعمال سیاست‌های درست برای کنترل قیمت اوراق، متوسط قیمت هر فقره اوراق از مرز ۱۶۰ هزار تومان عبور کرده است.

سیاستگذار باید متوجه این مساله باشد که با خاموش کردن یا از کار انداختن دماسنج بازار اوراق، حرارت بالا در این بازار فروکش نخواهد کرد. در واقع راه‌حل کاهش حرارت در بازار اوراق وام مسکن که منجر به افزایش شدید هزینه دریافت وام مسکن برای متقاضیان شده و عملا توجیه‌پذیری دریافت وام برای خرید مسکن را به واسطه افزایش هزینه آن زیر سوال برده است، از کار انداختن دماسنج بازار اوراق نیست.

لازم است ضمن اعلام روزانه قیمت اوراق مسکن هم متقاضیان دریافت وام برای خرید مسکن از سردرگمی ناشی از عدم امکان تخمین هزینه دریافت وام خارج شوند و هم سیاستگذار در جریان تحولات روزانه قیمت اوراق برای انجام اقدام موثر به منظور کاهش حرارت قیمتی در این بازار قرار بگیرد.
منبع: دنیای اقتصاد