با وجود آنکه در طول سال گذشته خریدهای مصرفی خانه با وام، به‌خاطر «قسط سنگین تسهیلات» و «قدرت ناکافی مبلغ وام» همچنان در رکود قرار داشت، اما افزایش نسبی تقاضا برای وام مسکن در کنار یکسری عوامل دیگر باعث پرواز قیمت اوراق شد. بررسی‌ها در این‌باره نشان می‌دهد به‌خاطر سیاست‌های غلط، وام مسکن به جای آنکه برای خرید مسکن استفاده شود، ابزار تعمیر مسکن شد.

سه عامل اصلی سقوط آزاد قیمت امتیاز وام مسکن در فروردین ماه امسال شناسایی شد. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد متوسط قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰‌هزار تومانی وام مسکن در حالی از ابتدای فروردین ماه امسال تاکنون چهار کانال به عقب بازگشته که دست‌‌‌کم سه عامل عمده در این عقب‌‌‌نشینی موثر بوده است.

متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در حالی در هفته‌‌‌ اول فروردین امسال در کانال ۱۱۰‌هزار تومان قرار داشت که همزمان با «کاهش تقاضا برای خرید مسکن»، «کاهش تقاضای دریافت وام جعاله (وام تعمیرات واحدهای مسکونی)» و همچنین «پایان انتظار غیرواقعی دارندگان اوراق برای استمرار جهش قیمتی در این بازار»، در فاصله ششم تا بیست وچهارم فروردین ماه (کمتر از ۲۰ روز)، چهار کانال عقب‌‌‌نشینی کرد. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از شناسایی یک گروه متقاضی امتیاز وام مسکن به عنوان «خریدار بزرگ اوراق تسهیلات ملکی»، در هفته‌‌‌های پایانی سال گذشته خبر می‌دهد. در شرایطی که به دو دلیل مهم یعنی «فاصله زیاد سقف وام مسکن با قیمت واحدهای مسکونی» و همچنین «در استطاعت نبودن رقم قسط ماهانه وام برای تعداد زیادی از خانوارهای متقاضی مسکن»، عملا وام جدید با تقاضای زیاد از سوی متقاضیان برای خرید مسکن روبه‌رو نشد، متقاضیان وام جعاله (تعمیرات) مسکن، به عنوان «خریدار بزرگ اوراق»، زمستان ۱۴۰۰ وارد بازار معاملات اوراق شده و اقدام به خرید امتیاز وام کردند.

پاییز سال گذشته سقف تسهیلات خرید وجعاله مسکن در همه شهرها به دو برابر ارقام قبلی افزایش یافت. تحت‌تاثیر این افزایش، سه گروه از متقاضیان وام مسکن اقدام به خرید اوراق کردند. یک گروه از خریداران اوراق، «متقاضیان تبدیل به احسن واحدهای مسکونی» بودند که به قصد تبدیل واحد خود به واحد بهتر، با استفاده از وام جدید، اقدام به خرید اوراق، دریافت وام و خرید آپارتمان کردند.

گروه دیگر تعداد محدودی از «خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها» بودند که به قصد سکونت یا سرمایه‌گذاری بلندمدت وارد بازار مسکن شده و با هدف استفاده از وام جدید، متقاضی اوراق، وام و خرید آپارتمان شدند.

معرفی خریدار بزرگ اوراق
اما بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از شناسایی یک گروه از متقاضیان وام مسکن به عنوان خریداران بزرگ اوراق خبر می‌دهد. تعداد زیادی از متقاضیان تبدیل به احسن واحدهای مسکونی به دلیل گرانی مسکن، عدم‌کفایت پوشش وام بانکی از هزینه خرید آپارتمان و همچنین در استطاعت نبودن مبلغ قسط ماهانه وام خرید خانه، موفق به ورود به بازار ملک و انجام خرید و فروش مسکن نشدند. در مقابل به دلیل پوشش نسبتا مناسب وام جعاله از هزینه تعمیرات واحدهای مسکونی، تعدادی از متقاضیانی که قصد داشتند واحد خود را در مقطع زمانی شب عید فروخته و واحد بهتری خریداری کنند، اقدام به دریافت وام جعاله و بازسازی واحد خود کردند. در واقع روش تعمیر و بازسازی را جایگزین روش تبدیل به احسن کردند.

سقف وام جعاله مسکن هم‌‌‌اکنون۸۰‌میلیون تومان است که حدود ۶۰ تا ۷۰‌درصد از هزینه بازسازی معمولی واحدهای مسکونی (شامل تعویض کابینت، تعویض کف‌‌‌پوش، رنگ‌‌‌ و نقاشی و...) را پوشش می‌دهد. در عین حال اقساط ماهانه این وام حول وحوش ۲‌میلیون تومان است که این رقم برای گروه زیادی از متقاضیان تبدیل به احسن که قادر به پرداخت اقساط بیش از ۸‌میلیون تومانی وام ۴۸۰‌میلیون تومانی خرید مسکن در تهران نیستند، مبلغی در استطاعت محسوب می‌شود.

بنا بر همین چند دلیل گفته شده، زمستان امسال، تقاضا برای دریافت وام جعاله مسکن افزایش یافت. در حالی که مقایسه آمارهای مربوط به میزان تقاضای وام خرید با تقاضای وام جعاله مسکن نشان می‌دهد، رشد تقاضا برای دریافت وام خرید مسکن نسبت به تقاضای وام جعاله، در زمستان ۱۴۰۰ نسبتا کمتر بوده است.

۴ کانال افت در ۱۸ روز
افزایش تقاضا برای دریافت وام جعاله مسکن یک عامل مهم رشد تقاضای خرید اوراق در زمستان ۱۴۰۰ بود. در واقع یکی از دلایلی که زمستان سال گذشته در جهش قیمت اوراق موثر بود، به افزایش تقاضا برای دریافت وام تعمیرات مسکن (وام جعاله) مربوط می‌شود. از سوی دیگر، به دنبال افزایش دو برابری سقف وام خرید مسکن در همه شهرهای کشور از ابتدای پاییز ۱۴۰۰، تقاضا برای دریافت وام مسکن نیز افزایش یافت و گروهی از متقاضیان تبدیل به احسن یا خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها نیز اقدام به خرید اوراق و در نتیجه خرید مسکن با استفاده از وام اوراق کردند.

یک عامل مهم دیگر در جهش قیمت اوراق در زمستان سال گذشته مربوط به «انتظار غیر‌واقعی گروهی از دارندگان اوراق» مبنی بر «جهش شدید قیمت امتیاز وام مسکن» به دنبال افزایش دوبرابری سقف وام خرید ملک بود. برخی از دارندگان اوراق با این تصور که افزایش سقف وام مسکن منجر به افزایش شدید تقاضا برای خرید اوراق خواهد شد، اوراق در اختیار خود را به بازار عرضه نکرده یا آنها را با قیمت‌های بسیار بالا به خریداران عرضه کردند. این موضوع نیز در رشد شدید قیمت اوراق در زمستان سال گذشته موثر واقع شد.

در واقع چهار علت در پرواز قیمت اوراق موثر بود. تحت‌تاثیر این عوامل، متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در اسفند سال گذشته به سطح ۱۳۶‌هزار تومان (بالاترین سطح متوسط قیمت اوراق در یک ماه از ابتدا تاکنون) رسید.

متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن که در ۶ ماه اول پارسال‌ برابر ۵۶‌هزار و ۳۰۰ تومان بود در ۶ ماه دوم به مرز ۱۰۰‌هزار تومان رسید. نیمه دوم سال گذشته متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن معادل ۹۹‌هزار و ۵۰۰ تومان بود.

در سه‌ماه آخر سال ۱۴۰۰ نیز متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن ۱۲۰‌هزار تومان بود و در حالی که متوسط قیمت اوراق وام مسکن در اسفند ماه ۱۴۰۰ به ۱۳۶‌هزار تومان رسید بازار معاملات اوراق در روز ۲۸ اسفند سال گذشته با سطح متوسط قیمت ۱۲۸‌هزار تومان به کار خود پایان داد. اما از ابتدای سال ۱۴۰۱ تا روز ۲۴ فروردین ماه امسال، متوسط قیمت اوراق چهار کانال به عقب بازگشت.

متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن که در اسفند ماه ۱۴۰۰ به قله ۱۳۶‌هزار تومانی رسید، در ششم فروردین ماه امسال به سطح ۱۱۱‌هزار تومان و در روز بیست وچهارم فروردین به سطح ۷۵‌هزار و ۵۰۰ تومان سقوط کرد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، متوسط قیمت اوراق، در روزهای ۷ تا ۱۰ فروردین ماه در محدوده قیمتی ۱۰۰‌هزار تومان تثبیت شد؛ اما در روزهای ۱۴ و ۱۵ فروردین به کانال ۹۰‌هزار تومان سقوط کرد. متوسط قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰‌هزار تومانی وام مسکن در روز ۱۴ فروردین ۹۷‌هزار و ۴۰۰ تومان و در روز ۱۵ فروردین ۹۲‌هزار و ۳۰۰ تومان اعلام شد. اما قیمت اوراق تنها به فاصله دو روز پس از عقب‌‌‌نشینی از کانال ۱۰۰‌هزار تومان به کانال ۹۰‌هزار تومان، یک کانال دیگر به عقب بازگشته و در روز ۱۶ فروردین به ۸۸‌هزار و ۴۰۰ تومان کاهش یافت. در روز ۱۷ فروردین ماه متوسط قیمت هر فقره اوراق ۸۵‌هزار و۶۰۰ تومان و در ۲۰ فروردین ۸۰‌هزار تومان بود. از روز ۲۱ فروردین متوسط قیمت اوراق به کانال ۷۰‌هزار تومان وارد شد. در این روز متوسط قیمت هر فقره اوراق به ۷۶‌هزار تومان رسید. متوسط قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰‌هزار تومانی وام مسکن همچنین در ۲۲ فروردین معادل ۷۲‌هزار و۷۰۰ تومان، در روز ۲۳ فروردین معادل ۷۰‌هزار و ۱۰۰ تومان و در روز ۲۴ فروردین معادل ۷۵‌هزار و ۵۰۰ تومان بود.

آمارها نشان‌دهنده کانال شکنی قیمت اوراق از ابتدای امسال و بازگشت به عقب آن در چهار کانال تنها به فاصله ۱۸ روز است. این در حالی است که متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در اسفند سال گذشته رکورد تاریخی بیشترین سطح قیمت اوراق را به خود اختصاص داد. متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در اسفند ۱۴۰۰ به ۱۳۶‌هزار تومان رسید که این میزان به لحاظ بالاترین سطح متوسط قیمت اوراق در یک ماه تاکنون بی‌‌‌سابقه بوده است. بعد از قله‌‌‌پیمایی متوسط قیمت اوراق در اسفند ماه، از ابتدای فروردین، متوسط قیمت اوراق در مسیر سقوط قرار گرفته و هفته سوم فروردین به کانال ۷۰‌هزار تومانی وارد شد. کانال ۷۰‌هزار تومانی قیمت اوراق آخرین بار در میانه پاییز ۱۴۰۰ در بازار اوراق تجربه شده بود و بعد از آن قیمت اوراق وارد مسیر صعودی شد.

دلایل سقوط قیمت
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، اگرچه افزایش دو برابری سقف وام خرید مسکن در نیمه دوم سال گذشته منجر به افزایش نسبی تقاضا برای خرید اوراق و دریافت وام شد اما این افزایش بنا بر دو علت عمده منجر به ایجاد تقاضای هیجانی در بازار اوراق و بازار مسکن نشد. عامل اول مربوط به حفظ فاصله زیاد بین قدرت پوشش‌‌‌دهی وام و قیمت مسکن به‌رغم افزایش دو برابری سقف وام خریدآپارتمان و عامل دوم مربوط به در استطاعت نبودن رقم قسط ماهانه این وام برای بسیاری از خانوارهای فاقد مسکن است.

متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران، زمستان سال گذشته ۳۲‌میلیون تومان بود. وام ۴۸۰‌میلیون تومانی زوجین به طور متوسط تنها ۱۵ مترمربع از هزینه خرید یک آپارتمان معمولی در مناطق معمولی شهر تهران را تامین می‌کرد. همچنین وام ۲۸۰‌میلیون تومانی انفرادی نیز هزینه خرید کمتر از ۹ مترمربع از چنین آپارتمانی را پوشش می‌داد.

این در حالی است که عملا با متوسط قیمت ۱۲۰‌هزار تومانی هر فقره اوراق وام مسکن در زمستان سال گذشته متقاضیان انفرادی باید به طور میانگین مبلغ ۶۷‌میلیون تومان و زوجین ۱۱۵‌میلیون تومان را به عنوان هزینه خرید اوراق در نظر می‌‌‌گرفتند. البته زمستان سال گذشته مصوبه پرداخت ۵۰‌درصد از رقم وام بدون نیاز به خرید اوراق به طور موقت اجرایی شد که در آن صورت نیز متقاضیان انفرادی بیش از ۳۰‌میلیون تومان و زوجین بیش از ۵۰‌میلیون تومان باید به عنوان هزینه خرید امتیاز وام مسکن پرداخت می‌کردند.

از سوی دیگر رقم قسط ماهانه بیش از ۸‌میلیون تومانی وام زوجین و بیش از ۵‌میلیون تومانی وام انفرادی در تهران، از استطاعت بسیاری از متقاضیان خرید مسکن خارج است.

این موضوع با توجه به سطح درآمد خانوارها، در سایر کلان‌شهرها وبسیاری از شهرهای دیگر نیز صادق است.

در شهر تهران در اسفند ماه تعداد معاملات خرید مسکن به دلیل رشد ۶‌درصدی متوسط قیمت مسکن در مقایسه با بهمن ماه و افزایش فاصله وام با قیمت مسکن، ۲۰‌درصد کاهش یافت که عمده این کاهش تقاضا برای خرید مسکن از ناحیه تقاضای مصرفی بود. از سوی دیگر، تقاضا برای تعمیرات واحدهای مسکونی که در هفته‌‌‌های پایانی سال افزایش یافته بود و از این زاویه نیز قیمت اوراق را تحت‌تاثیر قرار داده بود، فروردین امسال با افت محسوس همراه شد. چرا که معمولا متقاضیان به‌خصوص متقاضیان تبدیل به احسن و تعمیرات واحدهای مسکونی، تا قبل از اتمام سال وشروع سال جدید، تصمیمات خود را عملیاتی می‌کنند. یعنی تا قبل از شروع سال جدید یا واحد خود را به واحد بهتر تبدیل می‌کنند یا تعمیرات مورد نظر را در آپارتمان خود انجام می‌دهند. از این رو تقاضا برای دریافت وام تعمیرات در هفته‌‌‌های پایانی سال افزایش یافته اما در ابتدای سال، این تقاضا به میزان محسوسی افت می‌کند.

کاهش تقاضا برای دریافت وام خرید و وام جعاله مسکن دو عامل مهم بازگشت به عقب قیمت اوراق در فروردین ۱۴۰۱ است. این در حالی است که تحت‌تاثیر این کاهش تقاضا از یکسو و عدم‌تحقق انتظار غیرواقعی دارندگان اوراق نسبت به وجود ظرفیت برای افزایش بیشتر سطح قیمت‌ها وباقی ماندن قیمت اوراق در کانال‌‌‌های حداکثری، تعداد زیادی از اوراق احتکار شده یا اوراقی که با قیمت بالا به بازار عرضه شده بود، با قیمت‌های پایین‌‌‌تر روانه بازار عرضه شد.

افت روزانه قیمت اوراق در فروردین ماه امسال و نگرانی دارندگان اوراق از ریزش بیشتر قیمت‌ها در روزهای اخیر حجم عرضه اوراق به بازار با قیمت‌های مناسب‌‌‌تر را افزایش داده است و تحت‌تاثیر این تغییر رفتار در بازار اوراق، متوسط قیمت امتیاز وام مسکن چهار کانال بازگشت به عقب داشته است.

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد با توجه به نبود چشم‌‌‌انداز رشد محسوس تقاضای خرید مسکن از جانب تقاضای مصرفی در ماه‌‌‌های پیش‌‌‌رو، بازار اوراق وام مسکن از ظرفیت کاهش بیشتر سطح قیمت‌ها برخوردار است.

در واقع با فرض ثبات شرایط فعلی در بازار مسکن، می‌توان انتظار داشت عقب‌‌‌نشینی قیمت اوراق وام مسکن در کانال‌‌‌های پایین‌‌‌تر تا رسیدن به سطوح حداقلی ادامه داشته باشد.

روند ۵ ساله قیمت اوراق
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد متوسط قیمت اوراق وام مسکن در سال ۹۶ که بازار در وضعیت معمولی قرار داشت و هنوز به فاز جهش ورود نکرده بود نیز در کانال ۷۰‌هزار تومان قرار داشت. متوسط قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰‌هزار تومانی وام مسکن در سال ۹۶ معادل ۷۴‌هزار و ۲۰۰ تومان بود. در سال ۹۷ همزمان با شروع دوره جهش در بازار ملک و به دلیل کاهش کارآیی وام در پوشش هزینه خرید مسکن، متوسط قیمت اوراق به سطح ۶۱‌هزار و ۴۰۰ تومان رسید و در سال ۹۸ که سال اوج جهش و ناکارآمد شدن وام مسکن محسوب می‌شود متوسط قیمت اوراق معادل ۴۳‌هزار و۹۰۰ تومان بود. در سال ۹۹ متوسط قیمت اوراق به ۶۶‌هزار و ۲۰۰ تومان افزایش یافت و در سال ۱۴۰۰ این میزان معادل ۷۷‌هزار و ۹۰۰ تومان بود.

البته در ۶ماهه اول سال گذشته که هنوز سقف وام افزایش نیافته بود متوسط قیمت هر فقره اوراق در محدوده ۵۶‌هزار تومان قرار داشت اما در ۶ ماهه دوم سال، تحت‌تاثیر عوامل گفته شده این میزان به ۹۹‌هزار و ۵۰۰ تومان رسید. در حالی که در سه‌ماهه سوم سال ۹۹ متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن ۵۶‌هزار و ۸۰۰ تومان بود، میانگین قیمت اوراق در سه‌ماهه آخر سال ۱۴۰۰ به طور متوسط به ۱۲۰‌هزار تومان رسید.
منبع: دنیای اقتصاد