وزن آپارتمان‌های فرسوده در معاملات خرید، با خیز ۶/ ۳برابری نسبت به ابتدای دهه۹۰ به ۲/ ۲۱درصد رسیده و در مقابل، واحدهای کم‌سن (نوساز) جایگاه اصلی در معاملات را از دست داده؛ به‌طوری‌که سهم آنها از ۵۹درصد سال۹۲ به زیر ۲۹درصد سقوط کرده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد این جابه‌جایی عظیم گروه‌های سنی آپارتمان در معاملات ملک با چهار نیروی داخلی و خارجی از جمله قدرت وام خرید صورت گرفته است. تمرکز معاملات بر کلنگی‌ها، تهدیدی برای قیمت زمین است.

بازار آپارتمان‌‌های کلنگی در پایتخت از همیشه داغ‌‌تر است و به واسطه دوپینگ این گروه سنی از املاک، سهم آنها از معاملات افزایش قابل توجهی پیدا کرده است. بررسی فاصله قیمت آپارتمان‌‌های نوساز و تازه‌‌ساز با خانه‌های پیر که بیش از ۲۰ سال از عمر بنای آنها می‌‌گذرد، حکایت از صرفه خرید این واحدها برای متقاضیان مسکن دارد؛ موضوعی که اگرچه می‌تواند به نفع بازار مسکن تلقی شود، اما تهدید جدی برای وضعیت بازار زمین به شمار می‌‌آید.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، روند معاملات نوسازها و سالخورده‌ها در بازار مسکن به شکلی پیش رفته که عملا طی نزدیک یک دهه، سهم آپارتمان‌‌های نوساز تا حداکثر پنج سال ساخت از معاملات مسکن نصف شده و در مقابل، سهم آپارتمان‌‌های ۲۰ سال ساخت به بالا در همین مدت بیش از سه برابر شده است. بر اساس آخرین گزارش رسمی بانک مرکزی که جزئیات معاملات مسکن پایتخت در مرداد ماه را تشریح کرده است، سهم آپارتمان‌‌های نوساز تا پنج سال ساخت از معاملات ماه گذشته به کف تاریخی ۹/ ۲۸ درصد رسیده است. این در حالی است که این سهم در سال ۹۲ به‌طور میانگین ۵۹ درصد بود. همچنین داده‌های این گزارش سهم آپارتمان‌‌های ۲۰سال ساخت به بالا از معاملات مرداد را ۲/ ۲۱ درصد اعلام کرده و این در حالی است که در سال ۹۲ یعنی حدود یک دهه گذشته این سهم ۹/ ۵ درصد بوده است. این آمار به روشنی نشان می‌دهد کلنگی‌‌نشینی در پایتخت دوپینگ کرده که سهم آن با رشدی این‌‌چنین چشمگیر همراه شده و افزایش آن به نزدیک چهار برابر رسیده است.

بررسی «دنیای اقتصاد» از اختلاف قیمت آپارتمان‌‌های نوساز- که پرچمدار تعیین قیمت همه گروه‌های سنی املاک به شمار می‌آیند- و پیر در یکی از مناطق شاخص و پرمعامله و البته مقصد خریدهای طبقه متوسط در بازار مسکن پایتخت و مقایسه آن با این فاصله حاوی داده‌های مهمی است که می‌تواند مبنای تحلیل درباره علت این پدیده قرار گیرد. منطقه ۵ به عنوان منطقه کانونی پرمعامله از یک‌‌سو و مناسب بودن سطح قیمت آن برای طبقه متوسط از سوی دیگر برای بررسی انتخاب شده که سهم قابل توجهی از معاملات ماهانه مسکن را به خود اختصاص می‌دهد. در حال حاضر میانگین قیمت آپارتمان‌‌های نوساز در این منطقه بین ۷۰ تا ۷۵ میلیون تومان است و این در حالی است که آپارتمان‌‌های ۲۰ سال ساخت به بالا در کانال ۴۰ میلیون تومانی قیمت‌‌گذاری می‌شوند. به این ترتیب اختلاف قیمت آپارتمان‌‌های نوساز با واحدهای مسکونی پیر در این منطقه از تهران حدود ۴۰ درصد است.

همین مقایسه درباره چند منطقه شاخص جنوب شهر نیز انجام شده که حکایت از اختلاف قیمت به مراتب کمتر میان این دو گروه سنی از املاک در بازار مسکن مناطق جنوبی تهران دارد. این فاصله در حال حاضر در جنوب شهر حدود ۲۰ درصد بوده که به مراتب از وضعیت منطقه متوسط شهر کمتر است. علت نیز به اختلاف حجم تقاضای خرید سالخورده‌ها در مناطق جنوبی و متوسط شهر باز‌می‌‌گردد. به دلیل شیفت تدریجی متقاضیان مسکن به مناطق جنوبی شهر، به‌طور کلی طی چند سال اخیر تقاضای خرید در مناطق جنوبی افزایش قابل توجهی پیدا کرده و از سوی دیگر، با توجه به افزایش تقاضای کلنگی‌‌نشینی در کل پایتخت پس از جهش اخیر قیمت مسکن، اکنون تقاضای خرید آپارتمان‌‌های سالخورده در جنوب شهر به مراتب بیشتر از تقاضای خرید نوسازها بوده و در نتیجه تقاضای بیشتر، افت قیمت آنها نسبت به واحد نوساز در این مناطق کمتر است.

این آمارها نشان می‌دهد تقاضای خرید آپارتمان‌‌های کلنگی در تهران که سهمی معادل کمتر از یک‌‌دهم کل آپارتمان‌‌های معامله شده در پایتخت را در سال ۹۲ داشته است، اکنون سهمی بسیار نزدیک به معاملات آپارتمان‌‌های نوساز تا پنج سال ساخت دارند و این یعنی رواج یا به تعبیر بهتر دوپینگ کلنگی‌‌نشینی در تهران.

نگاهی به ابعاد این رخداد حکایت از وجود یک ظاهر و یک باطن متفاوت دارد. ظاهر ماجرا این است که پرمعامله‌‌تر شدن کلنگی‌‌ها نسبت به سایر گروه‌های سنی، نشانه رونق ساخت‌و‌ساز است و خریداران این قبیل خانه‌ها قصد تخریب و بازسازی دارند. اما آمار نزولی ساخت‌و‌ساز در هشت سال اخیر نشان می‌دهد چنین تحلیلی به واقعیت نزدیک نیست و سازنده‌ها با توجه به تورم بالای زمین از یک‌‌سو و رکود معاملات مسکن از سوی دیگر، انگیزه چندانی برای ورود جدی به پروژه‌های ساختمانی جدید ندارند. اما باطن روندی که در جهت افزایش معاملات آپارتمان‌‌های پیر طی شده است، حکایت از آن دارد که چهار نیروی محرک متقاضیان مسکن را به خرید آپارتمان‌‌های ۲۰ سال ساخت به بالا سوق داده است.

نقش تورم عمومی در تغییر سن معاملات
یکی از این نیروهای محرک، تورم عمومی و به دنبال آن تورم مسکن است که در مجموع تصویر نامطلوبی از وضعیت معیشت خانوارها و افزایش هزینه‌های خانه‌‌دار شدن آنها را اکران کرده است. وضعیت اقتصادی فعلی سبب شده میزان پس‌‌انداز خانوارها به نزدیک صفر میل کند و این در حالی است که تورم بالای مسکن از سال ۹۷ به بعد، استطاعت خرید خانه توسط خانه اولی‌‌ها را به‌شدت کاهش داده است.

در این شرایط طبعا خانه نوساز گزینه مناسبی برای خرید به شمار نمی‌‌آید و سطح بودجه خرید مسکن به حدی پایین است که چاره‌‌ای به جز رجوع به واحدهای کلنگی نیست.

در حال حاضر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران به نزدیکی ۴۲ میلیون تومان رسیده و این یعنی برای خرید یک واحد میانسال دو‌خوابه با حداقل متراژ مطلوب متقاضیان مسکن (حدود ۷۰ مترمربع) سه میلیارد تومان بودجه لازم است. طبیعی است وقتی حداقل بودجه مناسب برای خرید یک خانه غیرنوساز به این حدود رسیده، بسیاری از متقاضیان مسکن حتی فکر بررسی فایل‌‌های نوساز را به خود راه نمی‌دهند.

دومین نیروی محرکه‌‌ای که به دوپینگ خانه‌های پیر در معاملات مسکن تهران کمک کرده، کاهش شدید قدرت خرید وام مسکن است. برای خرید یک واحد آپارتمان نوساز در منطقه ۵ واقع در محدوده غربی پایتخت، وام مسکن زوجین پس از کسر هزینه‌های خرید اوراق فقط قیمت پنج مترمربع آپارتمان نوساز را پوشش می‌دهد. این در حالی است که همین وام برای خرید خانه در همین منطقه، برای معامله ۱۰ مترمربع از یک واحد آپارتمان پیر با سن بنای بالای ۲۰ سال کفایت می‌کند. به این ترتیب قدرت خرید وام مسکن در منطقه متوسط شهر برای خرید آپارتمان‌‌های پیر دو برابر آپارتمان‌‌های نوساز و کم‌‌سن است. هرچند سهم ۱۰ مترمربعی وام از پوشش هزینه‌‌ خرید خانه باز هم چشمگیر نیست، اما به هر حال گروهی از خانه اولی‌‌ها هنوز می‌توانند روی این وام برای خرید خانه حساب کنند. در جنوب شهر نیز با وام مذکور می‌توان بهای خرید ۲۱ مترمربع آپارتمان ۲۰ سال ساخت به بالا را تامین کرد.

موضوع صرفه بازسازی آپارتمان قدیمی به جای خرید واحد کم‌‌سن نیز سومین نیروی محرکه‌‌ای است که متقاضیان مسکن را به سمت معامله واحدهای مسکونی پیر سوق داده است. در حال حاضر بازسازی یک واحد آپارتمان مسکونی میان‌‌متراژ با هزینه ۲۰۰ تا ۳۰۰ میلیون تومانی میسر است. این در حالی است که اگر فردی به جای خرید واحد قدیمی و بازسازی آن، بخواهد واحد نوساز و بدون خرج تملک کند، احتمالا ناگزیر به تامین بودجه یک تا سه میلیارد تومان بیشتر از این رقم خواهد بود؛ چراکه به‌طور میانگین واحدهای نوساز بین ۲۰ تا ۴۰ درصد گران‌‌تر از واحدهای قدیمی هستند.

در نهایت رکود ساخت‌و‌ساز در سال‌های اخیر نیز آخرین محرک یا به تعبیری ستون دوپینگ کلنگی‌‌نشینی در تهران به شمار می‌‌آید؛ رکودی که در ۱۴۰۰ هشت ساله شد و در نتیجه آن میزان عرضه آپارتمان‌‌های نوساز در بازار مسکن به‌شدت کاهش پیدا کرده است. پیش از دوره جهش اخیر، فعالان بازار مسکن ادعا می‌کردند از هر سه آپارتمان عرضه‌شده برای فروش یکی نوساز یا زیر پنج سال ساخت است. اما حالا این نسبت دستخوش تغییر بنیادی شده و نگاهی به موتورهای جست‌وجوی آگهی‌‌های ملکی نشان می‌دهد شاید مقدار آن در برخی محله‌های شهر حتی به حدود یک به ۱۰ نزدیک شده است.

طبعا در شرایط کاهش شدید عرضه آپارتمان‌‌های نوساز، حتی برای کسانی که استطاعت مالی نسبتا مناسب‌‌تری برای خرید ملک دارند، انتخاب خانه‌های چند سال ساخت یک ناگزیری است.

از طرفی بازار آپارتمان‌‌های نوساز در سال‌های اخیر کانون تقاضای ملاکی به شمار می‌‌آمد، به این معنا که چه متقاضیان خرید خانه‌های نوساز با هدف اجاره‌‌داری و چه متقاضیان خرید سرمایه‌‌ای ملک با انگیزه میان یا بلندمدت، از عرضه واحدهای خریداری‌شده به بازار فروش خودداری می‌کردند که این موضوع نیز به کاهش عرضه نوسازها دامن زد.

سهم رو به رشد میانسال‌ها از معاملات مسکن
به گزارش «دنیای اقتصاد»، نه تنها آپارتمان‌‌های ۲۰ سال ساخت به بالا با افزایش قابل توجه سهم از معاملات روبه‌رو هستند، بلکه واحدهای مسکونی سالخورده با سن بنای ۱۱ تا ۲۰ سال ساخت نیز افزایش سهم داشته‌‌اند. سهم این واحدها در نیمه دهه ۹۰ حدود ۱۲ درصد بوده که اکنون این سهم به ۱۷ درصد افزایش یافته است.

به این ترتیب آپارتمان‌‌های میانسال و سالخورده در تهران نیز با پنج واحد درصد افزایش سهم طی حدود شش سال روبه‌رو بوده‌‌اند. طبعا وقتی سهم نوسازها ۳۰ واحد درصد افت کرده، اما سهم آپارتمان‌‌های پیر ۱۵ واحد درصد افزایش پیدا کرده به این معنا است که بخشی از تقاضای خرید نوسازها در سال‌های اخیر روانه بازار آپارتمان‌‌های میانسال و سالخورده از گروه سنی ۶ تا ۲۰ سال ساخت شده است.

در نهایت شیفت تدریجی تقاضای خرید مسکن از گروه سنی نوساز تا پنج ساله به آپارتمان‌‌های میانسال، سالخورده و از همه مهم‌تر آپارتمان‌‌های پیر که بیشترین رشد تقاضا را داشته‌‌اند، سبب شده فاصله قیمت کلنگی‌‌ها با واحدهای نوساز در مناطق متوسط شهر نسبت به قبل از دوره دوپینگی اخیر (سال ۹۷ به بعد) افزایش پیدا کند. قبل از آخرین دوره جهش قیمت مسکن این فاصله بین ۲۵ تا ۳۰ درصد بوده اما اکنون افزایش تقاضای خرید کلنگی‌‌ها توام با کاهش عرضه نوسازها تحت تاثیر رکود ساخت‌و‌ساز و احتکار خانه‌های نوساز توسط ملاکان که به رشد شدید قیمت آنها انجامیده، عملا فاصله قیمت بین کلنگی و نوساز در مناطق متوسط شهر را افزایش داده است. در واقع این وضعیت معلول افزایش تقاضای کلنگی‌‌نشینی در پایتخت است.

همچنین فاصله قیمت آپارتمان نوساز در مناطق متوسط شهر با میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران نیز از حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد قبل از جهش سال ۹۷ به ۳۰ درصد در حال حاضر رسیده است. در واقع هم فاصله نوسازها با کلنگی‌‌ها رشد کرده و هم فاصله قیمت میانگین مسکن در شهر تهران با قیمت کلنگی‌‌ها اختلاف دارد و این موضوع سبب شده تقاضای خرید واحدهای مسکونی کلنگی و پیر رفته‌رفته افزایش پیدا کند، تا جایی که اکنون بیش از یک‌‌پنجم معاملات ماهانه مسکن در تهران در این گروه سنی انجام می‌شود.

مختصات بازار مسکن در جنوب شهر
به گزارش «دنیای اقتصاد»، موضوع دیگری که پیرامون این روند قابل بررسی است، تغییر سهم معاملات مسکن در نیمه جنوبی شهر است که در فاصله قبل از جهش مسکن تاکنون (از سال ۹۷ به بعد) رو به افزایش بوده است. این سهم پیش از سال ۹۷ به‌طور متوسط ۳۰ تا ۳۵ درصد بود اما اکنون به بالاتر از ۴۰ درصد رسیده است. از طرفی میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوبی تهران به‌طور معمول نصف میانگین قیمت کل معاملات شهر تهران است که همین موضوع زمینه‌‌ساز سرازیر شدن تقاضای خرید ملک به سمت جنوب شهر طی حدود چهار سال اخیر شده است.

به این ترتیب از یک‌‌سو مناسب بودن قیمت مسکن در جنوب شهر در مقایسه با قیمت میانگین شهر و از سوی دیگر فاصله ۲۰ درصدی قیمت آپارتمان‌‌های پیر و جوان در این مناطق سبب می‌شود بهترین انتخاب با توجه به استطاعت محدود متقاضیان مسکن در سال‌های پس از جهش مسکن، سالخورده‌های واقع در نیمه جنوبی شهر باشد؛ موضوعی که فعالان بازار مسکن نیز آن را تایید می‌کنند.

بازار زمین پس از رواج کلنگی‌‌نشینی
هرچند در مجموع خرید آپارتمان‌‌های سالخورده و پیر به جای واحدهای مسکونی جوان و میانسال گزینه‌‌ای است که برای خریداران مسکن مطلوبیت حداقلی را داشته و به همین خاطر تقاضای خرید آپارتمان‌‌های کلنگی در پایتخت بیش از هر زمان دیگری افزایش یافته است، اما این موضوع می‌تواند به همان اندازه که به نفع تپش نبض بازار مسکن تمام می‌شود، به ضرر بازار زمین باشد.

در صورتی که روند رو به رشد تقاضای خرید واحدهای ۲۰ سال ساخت به بالا در ماه‌های آینده همچنان افزایش پیدا کند و با توجه به عدم ترمیم قدرت خرید مسکن به واسطه افزایش سقف وام، بهبودی در استطاعت خرید متقاضیان مسکن رخ ندهد و سرعت رشد تقاضای خرید سالخورده‌ها به مراتب بیشتر از گذشته باشد، عملا شرایط برای خروج بازار زمین از رکود مهیا نخواهد شد.

بازار زمین پس از پشت سر گذاشتن یک دوره پرتورم، در ماه‌های اخیر قدری آرام شده بود که این موضوع در صورت پایداری می‌توانست به نفع خروج تدریجی معاملات زمین از رکود به نفع بازگشت رونق به ساخت‌و‌ساز تمام شود. اما آنچه اکنون در جریان است می‌تواند در میان‌‌مدت زمینه متورم شدن دوباره بازار زمین را فراهم کند. بنابراین سیاستگذار بخش مسکن باید به نحوی نسبت به بازتنظیم سیاست‌های بخش مسکن اقدام کند که به رونق پایدار در این بازار بینجامد و این رونق صرفا ناشی از استیصال خریداران مسکن برای معامله آپارتمان‌‌های سالخورده و کلنگی نباشد.

منبع: دنیای اقتصاد