با این رشد مثبت و محسوس، یک پرسش درباره «نبض واقعی ساخت‌وساز» به وجود می‌آید؛ «آیا بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال گذشته، فضای بهتری به لحاظ تورم ساخت و نبض فروش برای سازنده‌ها رقم زد که حاصل آن منجر به رشد تیراژ شد؟» بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد این بازار همچنان شاهد بی‌ثباتی هزینه ساخت-در مسیر صعود- و سخت‌تر شدن شرایط در بازار معاملات ملک بوده و متغیرهای رکودساز فروکش نکرده است. با این حال، آنچه به کمک آمار تیراژ تولید مسکن آمده، «تعریف و اجرای پروژه‌های دولتی خانه‌سازی» است. اثر ریسک‌های تولید بر این قبیل پروژ‌ه‌ها نزدیک به صفر است و به همین دلیل، رشد ساخت از این محل، نمی‌تواند منعکس‌کننده نبض واقعی بازار باشد.
تازه‌‌‌ترین گزارش رسمی از تیراژ ساخت‌وساز در کشور حکایت از صدور پروانه ساختمانی برای ۴۲۰‌هزار واحد مسکونی در سال ۱۴۰۱ دارد. این آمار اگرچه نسبت به سال ۱۴۰۰ رشد ۶ درصدی داشته است اما بررسی «دنیای‌اقتصاد» از پشت صحنه این رشد خفیف نشان می‌دهد انبوه‌‌‌سازی گلخانه‌‌‌ای و خارج از روال طبیعی بازار، عامل این رشد بوده است.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، مرکز آمار ایران به تازگی یک گزارش ۱۳۱ صفحه‌‌‌ای از شاخص‌‌‌های کلان اقتصادی و اجتماعی کشور در سال ۱۴۰۱ منتشر کرده که در آن تیراژ تولید مسکن برای آخرین فصل از سال ۱۴۰۱ نیز اعلام شده است. بر این اساس کل تیراژ ساخت مسکن در کشور طی یک سال گذشته به ۴۲۰‌هزار واحد رسیده که نسبت به سال ۱۴۰۰ رشد ۶ درصدی داشته است. تکمیل پازل فصلی تیراژ ساخت در سال ۱۴۰۱ دو پیام دارد که پیام اول آن نمایشی از سکانس جدید سریال «کم‌‌‌سازی» در کشور و جاماندگی ساخت‌وساز از کف نیاز است. کف بحرانی تیراژ ساخت در کشور که با نیاز موجود تناسب حداقلی داشته باشد، سالانه ۵۶۰‌هزار واحد مسکونی است اما این میزان سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال ۱۴۰۱ نیز به عنوان هفتمین سال پیاپی صورت نگرفت.
پیام دوم رشد ۶ درصدی تیراژ تولید مسکن در کشور طی سالی که گذشت ممکن است در نگاه اول القای این گزاره باشد که ساخت‌وساز به شکل طبیعی و در پاسخ به نیاز بازار و تشخیص سرمایه‌گذاران ساختمانی از وضعیت بازار مسکن رشد کرده است.

به عبارت دیگر این رشد چنان وانمود می‌کند که سرمایه‌گذاران ساختمانی سال ۱۴۰۱ را نسبت به سال ۱۴۰۰ بهتر ارزیابی کردند و به همین خاطر ورود آنها به بازار خانه‌‌‌سازی بیشتر از سال ۱۴۰۰ بوده است. این در حالی است که سال گذشته رکود خرید، نااطمینانی در بازار ملک و افزایش هزینه ساخت، دست‌‌‌کمی از سال ۱۴۰۰ نداشت. با این وصف سوال اینجاست که چرا ساخت‌وساز بدون بهبود محسوس شرایط بخش مسکن نسبت به سال ۱۴۰۰ در مسیر رشد قرار گرفت؟ این موضوع پشت صحنه‌‌‌ای دارد که به طرح مسکن‌‌‌سازی میلیونی توسط دولت بازمی‌گردد.
بر اساس آماری که «دنیای‌اقتصاد»‌‌‌ پیش‌تر جزئیات آن را منتشر کرده است، در جریان اجرای طرح نهضت ملی مسکن که با هدف ساخت سالانه یک میلیون مسکن با پشتیبانی دولت در کشور در دستور کار قرار گرفته است، در سال ۱۴۰۱ دولت با سازنده‌‌‌ها برای ساخت ۴۵۰‌هزار واحد قرارداد منعقد کرد که از آن تعداد ۲۳۰‌هزار واحد به مرحله دریافت تسهیلات بانکی رسیدند. از آنجا که پروژه ساختمانی باید حداقل پیشرفت فیزیکی را داشته باشد تا برای آن پرونده تسهیلاتی تشکیل شود، می‌توان این طور عنوان کرد که کارنامه دقیق پروژه مسکن‌‌‌سازی دولت در سال ۱۴۰۱ معادل همین ۲۳۰‌هزار واحد بوده است. البته ممکن است بخشی از تسهیلات‌‌‌دهی شبکه بانکی به ساخت‌وسازهای دولتی مربوط به پروژه‌‌‌های قبلی باشد که در سال ۱۴۰۱ به مرحله دریافت وام رسیدند. اما آنچه عیان است این است که حتما برای بخشی از این تعداد پارسال پروانه ساختمانی صادر شده و این آمار موجب شده در نهایت تیراژ ساخت کشور در سال ۱۴۰۱ با رشد ۶ درصدی همراه شود. به بیان دیگر تردیدی نیست که بخشی از تیراژ تولید مسکن کشور در سال گذشته مربوط به خانه‌‌‌سازی دولتی بوده است.

ظاهر این موضوع اگرچه محل نقد نیست اما از آنجا که بازیگر اصلی بازار ساخت‌وساز باید سرمایه‌گذار ساختمانی باشد و تیراژ ساخت فارغ از طرح‌‌‌های حمایتی دولتی و گلخانه‌‌‌ای یا به اصطلاح غیرطبیعی رشد کند، نمی‌توان رشد صورت‌گرفته در این بخش طی سال ۱۴۰۱ را نشانه‌‌‌ای از بهبود سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور تلقی کرد.

آنچه می‌تواند بازار مسکن را به طور طبیعی با اقبال سرمایه‌گذاری روبه‌رو کند، ثبات نسبی قیمت و نیز حضور موثر خریداران به‌ویژه خریداران مصرفی به عنوان تقاضای اصیل و همیشگی بازار است. این در حالی است که در طول سال گذشته هیچ‌‌‌یک از این دو پیش‌‌‌شرط رغبت به سرمایه‌گذاری ساختمانی محقق نشد و بازار مسکن آن‌طور که باید کار نکرد. بنابراین افزایش تیراژ ساخت نشات‌گرفته از بهبود شرایط بازار نیست و تلقی سیاستگذار نباید این باشد که بازار ساخت‌وساز در حال خروج از رکود است.

فاصله تیراژ ساخت از تقاضای مسکن
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، حداقل تقاضای جدید مسکن در هر سال را می‌توان با معادله‌‌‌ای از میزان ازدواج و نیز ضرایبی از فوت و طلاق به انضمام میزان تخریب و نوسازی املاک کلنگی برآورد کرد. در واقع تعداد ازدواج سالانه در کشور به اضافه درصدی از طلاق‌‌‌ها که به شکل‌‌‌گیری خانواده تک‌‌‌نفره جدید منجر می‌شود و نیز درصدی از آمار فوت به اضافه تعداد خانوارهایی که نسبت به تخریب و نوسازی ملک خود اقدام می‌کنند، تعیین‌کننده نیاز جدید به مسکن در طول یک سال است. برآورد «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در سال گذشته حداقل ۵۳۰‌هزار تقاضای جدید وارد بازار مسکن شده که این میزان ۳/ ۱ برابر آماری است که از تیراژ ساخت منتشر شده است. البته این نکته را نباید از نظر دور داشت که الزاما قرار نیست به ازای کل تقاضای جدید ورودی به بازار مسکن، خانه‌‌‌سازی شود چراکه تعدادی خانه خالی نیز در کشور وجود دارد که قرار است به تدریج پاسخگوی بخشی از نیاز به مسکن باشد. اما فارغ از این موضوع، به طور معمول در چند سال رکودی بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی، تقاضای جدید همواره بیشتر از خانه‌‌‌سازی و سالانه رقمی بین ۱/ ۱ تا نزدیک ۵/ ۱ برابر تیراژ ساخت همان سال بوده است.

همه این اعداد و ارقام نشان می‌دهد سرمایه‌گذار ساختمانی در سال گذشته نیز مثل سال‌های قبل از آن، همچنان شرایط بازار مسکن را برای ورود مساعد ندیده است. با این حال نباید تلقی سیاستگذار این باشد که چون تیراژ ساخت پایین است، قیمت مسکن مسیر صعودی را پس از وقفه یکساله در ۱۴۰۰ بار دیگر در پیش گرفته است.

تیراژ ساخت حتما یکی از موضوعات مهمی است که سیاستگذار با توجه به تاثیر آن بر رونق صنایع بالادست و پایین‌‌‌دست باید به آن توجه کند و نسبت به آن دغدغه داشته باشد. اما واقعیت این است که مسیر ثبات قیمت مسکن، الزاما سرمایه‌گذاری ساختمانی نیست؛ کمااینکه مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس نیز در چند گزارش اخیر خود به این موضوع پرداخت و تاکید کرد که الزاما هر تولیدی در بخش مسکن وارد بازار مصرف نمی‌شود و ممکن است بخشی از تیراژ ساخت به لحاظ متراژ و موقعیت اصلا با تقاضای حاضر در بازار ارتباط برقرار نکند.

از طرفی حجم زیادی خانه خالی در کشور وجود دارد که ورود آنها به بازار با به‌کارگیری ابزارهای موثر مالیاتی به تنظیم نسبت عرضه و تقاضای مسکن کمک می‌کند. به این ترتیب افزایش تیراژ ساخت به‌تنهایی کلید خانه‌‌‌دار شدن متقاضیان مسکن نیست؛ به‌‌‌ویژه اگر این افزایش نه از مسیر طبیعی و با حضور پررنگ بخش خصوصی، بلکه به شکل گلخانه‌‌‌ای و با خانه‌‌‌سازی دولتی صورت گیرد.
منبع: دنیای اقتصاد