زمین روستاهای برخی استان‌ها برای «خانه دوم» و «واسطه‌گری ملکی» از اراضی شهری جذاب‌تر است و این ویژگی اقتصادی می‌تواند بر اعمال درست شروط واگذاری زمین اثر منفی بگذارد.
طرح احیای روستانشینی با واگذاری زمین ۹۹ ساله و وام بانکی ارزان، خطر کمین ملاکان برای زمین مجانی را به سیاستگذار مسکن گوشزد می‌‌‌کند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، طرحی که به تازگی با هدف احیای سکونت روستایی، مهاجرت معکوس به روستا و مقابله با کاهش جمعیت روستاها به منظور تامین امنیت غذایی و حفظ مشاغل کشاورزی و... در دستور کار دولت قرار گرفته است، گذشته از نیت و اهداف درست سیاستگذار، دو حفره مهم در بطن خود دارد که در صورت عدم‌شناسایی و رفع آن، می‌تواند به شگرد ملاکان روستاگرد برای سودجویی ملکی و سفته‌‌‌بازی روی زمین‌‌‌های دولتی منجر شود.

بــــه تازگی، سیاستــگذار مسکن با هدف احیای جمعیت روستایی و تامین امنیت غذایی از ناحیه حفظ و گسترش مشاغل کلیدی در روستاها به‌خصوص کشاورزی، تمرکززدایی جمعیتی از شهرها و همچنین تامین مسکن موردنیاز برای بخشی از متقاضیان فاقد مسکن با هدف کاهش مشکل مسکن در شهرها، برنامه تامین زمین و وام ارزان‌قیمت ساخت برای متقاضیان سکونت در روستاها را در دستور کار قرار داده است.

براساس این طرح، متقاضیان واجد شرایط، در صورت تمایل می‌توانند علاوه بر دریافت زمین‌‌‌های روستایی، از دو مدل وام ارزان‌قیمت ساخت مسکن روی این زمین‌‌‌ها نیز استفاده کنند. گذشته از نیت درستی که هم به جهت احیای جمعیت روستایی برای تامین امنیت غذایی و تمرکززدایی جمعیتی از شهرها از یک سو و همچنین تامین مسکن موردنیاز برای آن دسته از متقاضیانی که زمین، منابع مالی و سایر امکانات موردنیاز برای ساخت مسکن در شهرها برایشان فراهم نیست، در طراحی این برنامه دخیل بوده است اما کارشناسان نسبت به مخاطرات اجرای این طرح برای روستاها، هشدار می‌‌‌دهند.
کارشناسان معتقدند اجرای این طرح در صورت عدم‌شناسایی حفره‌‌‌های مربوط به آن و عدم‌تلاش برای پر کردن این حفره‌‌‌ها، می‌تواند خطر سفته‌‌‌بازی و سوداگری روی زمین‌‌‌های ارزان‌قیمت روستایی را به همراه داشته باشد.

جزئیات طرح زمین ۹۹ ساله روستایی

مجید جودی، معاون بازسازی و مسکن روستایی بنیاد مسکن، در تشریح جزئیات طرح واگذاری زمین روستایی به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: براساس برنامه طراحی‌شده در قالب قانون جهش تولید مسکن و ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی برای متقاضیان واجد شرایط، برنامه واگذاری زمین ۹۹ ساله به متقاضیان سکونت در روستاها در دستور کار قرار گرفته است. به گفته وی برای سال‌جاری واگذاری ۵۰۰ هزار قطعه زمین مسکونی و قابل ساخت در روستاهای سراسر کشور برنامه‌‌‌ریزی شده و سال آینده نیز سهمیه‌‌‌ای به همین میزان(۵۰۰ هزار قطعه زمین)، تعیین شده است.

جودی اعلام کرد: با هدف تامین مسکن خانوارهای فاقد مسکن به شرط واجد شرایط بودن، زمین‌‌‌های ۹۹ ساله برای ساخت مسکن روستایی در اختیار آنها قرار می‌‌‌گیرد.

جودی در خصوص شرایط متقاضیان برای دریافت این زمین‌‌‌ها گفت: در وهله اول، این زمین‌‌‌ها به متقاضیانی که در طرح نهضت ملی مسکن ثبت‌نام کرده و واجد شرایط شده‌‌‌اند و تمایل دارند زمین روستایی دریافت کرده و در روستاها ساکن شوند تعلق می‌‌‌گیرد. ضمن آنکه در آینده نزدیک این امکان برای سایر متقاضیان هم ایجاد خواهد شد که بتوانند برای دریافت این زمین‌‌‌ها در سامانه نهضت ملی مسکن ثبت‌نام کنند و در فهرست متقاضیان زمین دولتی روستایی قرار بگیرند. معاون بازسازی و مسکن روستایی بنیاد مسکن همچنین به حذف دو شرط مهم از شروط متقاضیان مسکن ملی در طرح واگذاری زمین روستایی اشاره کرد و گفت: شرط سابقه مالکیت فرد متقاضی و همسر وی و همچنین شرط سکونت بومی در روستا، از شروط این واگذاری حذف شده است.

به این معنا که اگر فرد در سال‌‌‌های اخیر مالک زمین و مسکن بوده است اما هم‌‌‌اکنون هیچ ملکی اعم از زمین و مسکن به نام وی یا همسرش نیست می‌تواند متقاضی مسکن روستایی شود. از سوی دیگر، متقاضیانی که در طرح نهضت ملی مسکن واجد شرایط هستند اما هم‌‌‌اکنون در روستا سکونت ندارند به شرطی که تمایل به مهاجرت معکوس و سکونت در روستا داشته باشند می‌توانند تقاضای خود برای دریافت زمین در یکی از روستاهای مجموعه شهری که در آن سکونت دارند را ارائه کنند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» البته فرم (ج) این متقاضیان باید سبز باشد یعنی در سال‌‌‌های اخیر از امکاناتی مانند مسکن دولتی نظیر مسکن مهر یا زمین دولتی استفاده نکرده باشند. بنا بر اعلام معاون بازسازی و مسکن روستایی بنیاد مسکن، این زمین‌‌‌ها به صورت ۹۹ ساله به متقاضیان واجد شرایط واگذار می‌‌‌شود و علاوه بر زمین، متقاضیان می‌توانند از یکی از دو مدل وام ارزان‌قیمت برای ساخت مسکن روی این اراضی استفاده کنند. مدل اول استفاده از وام یارانه‌‌‌ای ۳۵۰ میلیون تومانی ساخت مسکن روستایی با نرخ سود ۵ درصد است. اما متقاضیان و دریافت‌کننده‌‌‌های این اراضی می‌توانند از وام نهضت ملی مسکن یعنی وام ۵۵۰ میلیون تومانی که با سود ۱۸ درصد، مختص این طرح به متقاضیان تعلق می‌‌‌گیرد، نیز استفاده کنند.

حفره‌‌‌های طرح چیست؟

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره جزئیات این طرح نشان می‌‌‌دهد اگرچه سیاست واگذاری زمین ۹۹ ساله به متقاضیان فاقد مسکن در روستاها سیاستی درست است که با اهداف مهمی طراحی شده است اما، این اهرم جذاب اقتصادی گذشته از اهداف درست آن، یک سوال مهم را در خود جای داده است. اینکه چه تضمینی وجود دارد که با این روش، اهداف درستی همچون تامین امنیت غذایی، احیای جمعیت و مشاغل روستایی، مهاجرت معکوس و حل دست‌‌‌کم بخشی از مشکلات ناشی از مهاجرت روستاییان به شهر (سرریز جمعیتی و مشکلات مسکن)، محقق شود؟

در واقع آیا اجرای این طرح، رسیدن به این اهداف را گارانتی می‌‌‌کند؟

کارشناسان شهری معتقدند گذشته از اهداف درست این طرح، واگذاری زمین ۹۹ ساله و وام ارزان‌قیمت ساخت به تنهایی نمی‌تواند تحقق این اهداف را گارانتی کند؛ علاوه بر این حتی ممکن است پیامدها و تبعاتی نیز برای روستاها به همراه داشته باشد.

دو حفره مهم در این زمینه قابل شناسایی است که در نهایت می‌تواند به گسترش سفته‌‌‌بازی و سوداگری روی زمین روستایی، این‌بار روی اراضی ۹۹ ساله در روستاها منجر شود.

اولین حفره مربوط به واگذاری این اراضی به اشخاصی است که در مجموعه شهری مجاور یک روستا به‌خصوص روستاهای خوش‌آب و هوا و روستاهایی که به هر دلیل از جاذبه‌‌‌های گردشگری برخوردارند، ساکن هستند. این احتمال وجود دارد که این اشخاص زمین روستایی و وام ارزان‌قیمت را دریافت کرده، روی آن اقدام به ساخت مسکن کنند اما به دلیل شاغل بودن در شهر مجاور یا عدم‌تمایل به سکونت دائم در روستا، همچنان در شهر مستاجر مانده و از خانه روستایی به عنوان خانه دوم استفاده کنند. در این صورت اهداف اولیه این طرح یعنی احیای سکونت روستایی، مهاجرت روستایی، احیای کشاورزی در روستاها و... و همچنین برطرف شدن بخشی از مشکلات مسکن در شهرها، محقق نمی‌‌‌شود. هر چند فرد مستاجر در شهر مالک یک واحد مسکونی ویلایی در روستاها خواهد شد.

حفره دوم، مربوط به فروش ویلاهای مسکونی ساخته‌شده روی این زمین‌‌‌ها به افراد غیربومی و غیرمشمول است. ممکن است فردی که واجد شرایط بوده، زمین ۹۹ ساله روستایی دریافت کند و با وام ارزان اقدام به ساخت خانه ویلایی کند. اما بلافاصله آن را در بازار به متقاضیان خرید از جمله افراد غیربومی و حتی سفته‌بازها بفروشد. این موضوع می‌تواند منجر به رواج سفته‌‌‌بازی در بازار معاملات ویلاهای ساخته شده روی اراضی ۹۹ ساله شود. در چنین حالتی هم نه‌تنها اهداف اولیه از طراحی و اجرای این طرح محقق نخواهد شد، بلکه بستر سفته‌‌‌بازی و سوداگری ملکی روی زمین‌‌‌های ۹۹ ساله دولتی و ویلاهای ساخته شده با وام ارزان‌قیمت، فراهم می‌‌‌شود. بنابراین سیاستگذار باید با شناسایی این حفره‌‌‌ها، از بروز چنین تهدید‌‌‌هایی جلوگیری کند. هر چند معاون بازسازی و مسکن روستایی بنیاد مسکن در پاسخ به این موضوع به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: سیاستگذار براساس تکلیف قانونی و نیاز بازار مسکن از یک سو و سیاست‌‌‌های مهاجرت معکوس و احیای سکونت روستایی از سوی دیگر، این طرح را در دستور کار قرار داده است. از آنجا که در شهرها نیز این نوع تهدیدها و مخاطرات برای خانه‌‌‌ها و زمین‌‌‌های دولتی وجود دارد ممکن است در روستاها نیز این موارد ایجاد شود اما به صرف این احتمالات نمی‌توان اجرای طرح را متوقف کرد. بلکه باید تا حد ممکن مسیرهای سفته‌‌‌بازی و انحراف از اهداف اصلی آن را مسدود کرد.

جودی همچنین گفت: همچنین در این طرح زمین‌‌‌هایی به متقاضیان واگذار می‌‌‌شود که مسکونی باشند و جزو اراضی درجه یک کشاورزی نباشند؛ به عنوان مثال از آنجا که در استان‌‌‌های شمالی کشور (گیلان، مازندران و گلستان) عمده اراضی روستایی از نوع درجه یک کشاورزی هستند، واگذاری در این استان‌‌‌ها محدود خواهد بود.
منبع: دنیای اقتصاد