به گزارش اقتصادنامه، بررسی‌ها نشان می‌دهد: از سال‌های آغازین دهه ۱۳۷۰، اعطای مازاد تراکم ساختمانی در شهر تهران به عنوان یکی از سیاست‌های محوری کسب درآمد شهرداری تهران مورد توجه مدیران مختلف شهرداری قرار گرفته و این رویه عملیاتی و سیاستگذاری در همه دوران کمابیش با فراز و نشیب تداوم یافته است.
نکته مهم آنکه اگرچه در سالهای آغازین اجرای این سیاست نگاه به این سیاست بیشتر نگاهی مبتنی بر درآمد بود، اما به تدریج و با بروز بحران‌های متعدد در بازار مسکن شهر تهران به تدریج، نگاه‌ها به این سیاست از نگاهی صرفاً درآمدی به نگاهی مبتنی بر سیاستگذاری تغییر پیدا کرد.
با شکل‌گیری این نگاه، دو دیدگاه کاملا متقابل در مورد این بخش درآمدی بودجه شهرداری در میان کارشناسان به وجود آمد: گروهی معتقدند افزایش تراکم به معنی افزایش عرضه زمین مجازی برای ساخت وساز است و با توجه به اینکه هزینه زمین سهم بالایی را در هزینه تمام‌شده زمین به خود اختصاص می‌دهد بنابراین افزایش عرضه زمین موجب کاهش هزینه تمام‌شده مسکن و درنتیجه کنترل قیمت مسکن می‌شود.
اما گروهی دیگر نه تنها چنین دیدگاهی را باور نداشتند بلکه اعتقاد دارند که واگذاری مازاد تراکم عملا به معنی توزیع رانت زمین در سطح شهر خواهد بود و با توجه به اینکه زمین‌های شهری به دلیل وابستگی به مکان، میزانی معین رانت در آنها مستتر است، میتوان انتظار داشت که مالک زمین با توجه به موقعیت انحصاری خود می‌تواند تولیدکننده رانت مضاعفی براساس شرایط سمت تقاضا برای خود ایجاد کرده و به این ترتیب، نه تنها تراکم مازاد تأثیری در کنترل قیمت مسکن نداشته باشد، بلکه با افزایش بیشتر قیمت زمین ملک خود و انعکاس این افزایش بر قیمت عرضه به صورت عکس عمل کرده و موجب افزایش قیمت مسکن شود.
به تعبیری دیگر، طرفداران نگاه دوم اینطور عنوان می‌کنند که یک درصد تراکم اضافه بر روی زمین، میتواند قیمت زمین و مسکن را به میزانی بیشتر از یک درصد افزایش داده و در یک دور تراکمی این روند تقاضا نیز بیشتر از آنکه تابع عوامل محلی باشد تابع عوامل و متغیرهای اقتصادی است، بنابراین افزایش تراکم ضرورتاً تداوم یابد. این گروه این نکته مهم را هم اضافه می‌کنند که از آنجاکه قیمت مسکن بر مبنای تقاضا تعیین می‌شود؛ حتی اگر شهرداری عوارضی بابت واگذاری تراکم دریافت نکند، تاثیری بر کاهش قیمت ها در بازار نخواهد داشت.
حالا با نگاهی به این دو دیدگاه، یک سوال مهم مطرح است که کدام یک به واقعیت نزدیک است و توانسته بر روند بازار مسکن طی سال های اخیر اثرگذار باشد؛ فردین یزدانی، مدیر بازنگری طرح جامع مسکن در یک بررسی به این سوال پاسخ است.
او در این بررسی سه سناریو فرضی حداکثری، حداقلی و ضابطه‌مند فروش تراکم مازاد و اثر آن بر وضعیت بازار مسکن مناطق ۲۲ گانه شهر تهران مورد سنجش قرار داده است. نتایج تحقیقات او یک نتیجه کلی را نشان می دهد که هر دو سناریوی فروش حداکثری تراکم و فروش حداقلی برای همه مناطق کارآمد نیست و در هر دو حالت باعث تشدید عدم توازن و گسست قیمت بین مناطق شهر تهران می‌شود.
یزدانی اینطور توضیح می دهد که در صورت استفاده از سیاست اول یعنی فروش حداکثری، سرمایه ساخت‌وساز مسکن هر چه بیشتر به سمت مناطق پرسودتر و دارای تقاضای بیشتر تراکم مازاد یعنی مناطق ۱ تا ۵ و ۲۲ حرکت می‌کند. این به معنی آن است که علاوه بر افزایش نسبی قیمت مسکن در این مناطق، باعث رکود بازار ساخت در سایر مناطق و درنتیجه کاهش عرضه مسکن شده که قیمت مسکن در این دسته دوم را نیز بالا می‌برد.
او به سیاست حداقلی فروش تراکم مازاد و اثر آن بر قیمت مسکن مناطق ۲۲ گانه شهر تهران نیز اشاره می کند و می‌گوید: در صورت فروش حداقلی تراکم مازاد، قیمت‌ها در مناطق با تقاضای بالای تراکم مازاد یعنی همان مناطق ۱ تا ۵ و ۲۲ به صورت نسبی بالا میرود اما در کل جغرافیای شهر تهران، قیمت مسکن در مناطق ذکرشده به صورت قابل توجهی کاهش پیدا می‌کند.
مدیر بازنگری طرح جامع مسکن اینطور بررسی های خود را جمع‌بندی می‌کند: در شرایط بازار مسکن شهر تهران با وجود اینکه افزایش تراکم مازاد میزان عرضه را افزایش می‌دهد، ولی به واسطه رانت مکانی و ساختار بازار فروشنده زمین قیمت بیشتری را برای مزیت ایجادشده می‌تواند طلب کند و درنتیجه در برهم‌کنش نیروهای کاهش و افزایش قیمت، با افزایش تراکم مازاد قیمت زمین افزایش می یابد و این امر تأثیر به سزایی در افزایش قیمت مسکن دارد.
او در عین حال به چگونگی اثرگذاری سیاست فروش مازاد تراکم به شکل ضابطه‌مند اشاره ممی کند و توضیح می‌دهد: در صورت اتخاذ کردن سیاست فروش تراکم ضابطه‌مند که شیوه محاسبه آن مبتنی بر نیازهای طرف تقاضاست، با کاهش نسبی فروش تراکم مازاد در مناطق پرتقاضا برای این رانت یعنی مناطق ۱ تا ۵ و ۲۲ و درعین حال کاهش محدودیت‌های مناطق مواجه با مسئله کمبود مسکن، حجم سرمایه ورودی به مناطق گروه دوم بیشتر شده و با وجود افزایش نسبی قیمت مسکن در مناطق ۱ تا ۵ و ۲۲، قیمت مسکن در سایر مناطق را کاهش میدهد.
به گفته او این روند دو نتیجه را برای بازار مسکن در پی خواهد داشت. اول آنکه در مجموع میانگین قیمت مسکن تهران طی آن نسبت به وضعیت فعلی کاهش پیدا میکند و دوم آنکه از شکاف منطقه‌ای میان قیمت مسکن و ثروت ناشی از آن کاسته می‌شود.