بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به آمار رسمی تورم اجاره مسکن حاکی است: سال۱۴۰۳ اجاره‌بها در کشور ۴۰.۳درصد افزایش پیدا کرده که از سال۹۰ به بعد، این نرخ بی‌سابقه است. فشار هزینه روی دوش اجاره‌نشین‌ها در سال جاری تحت تاثیر معادله‌ای با ۴متغیر، می‌تواند کاهش یابد، ثابت بماند یا تشدید شود؛ آینده قیمت مسکن یکی از این عوامل است. دو صاحب‌نظر، سناریوهای احتمالی بازار اجاره را شرح داده‌اند.
راضیه احقاقی: رکورد تاریخی تورم اجاره در سال ۱۴۰۳ شکسته شد؛ به استناد داده مرکز آمار ایران متوسط قیمت اجاره در سطح کشور در این سال ۴۰.۳‌درصد افزایش یافت که این رقم بیشترین میزان تورم اجاره در بازه سالانه در طول ثبت این داده بود.

متوسط تاریخی تورم اجاره در کشور کمتر از ۱۵‌درصد است؛ اما جهش‌‌های متوالی قیمتی در بازار مسکن از سال ۹۶ و افزایش مستمر تورم عمومی باعث شد تا مستاجران طی سال‌های اخیر با افزایش قابل‌توجهی در میزان اجاره‌‌بها مواجه شوند.
جهش تورمی در بازار اجاره به نحوی جدی بود که بخش قابل‌توجهی از مستاجران با چالش تامین سایر هزینه‌‌های زندگی مواجه شده و بخشی از مستاجران به‌خصوص ساکنان کلان‌شهرها ناچار به مهاجرت اجباری به شهرهای حاشیه شدند. در این شرایط این سوال مطرح است که بازار اجاره‌‌بها در سال جدید (۱۴۰۴) چه روندی را طی خواهد کرد.

در این گزارش «دنیای‌اقتصاد» سعی شد تا بررسی «خط و ربط» بازار اجاره، یعنی روند نوسان قیمت طی سال‌های اخیر (خط) این بازار و متغیرهای اثرگذار بر بازار اجاره‌‌بها (ربط) پیش‌بینی از آینده آن ارائه شود. همچنین در این گزارش نگاه دو صاحب‌نظر اقتصاد مسکن در خصوص آینده بازار اجاره مورد بررسی قرار گرفت.
در حالی تورم اجاره‌‌ در سال ۱۴۰۳ به رکورد ۴۰.۳‌درصد رسید که مستاجران در سال ۱۴۰۲ نیز با تورم سالانه ۳۹.۶ درصدی مواجه بودند؛ درواقع التهاب بازار اجاره‌‌بها در سال گذشته تنها ۰.۸‌درصد نسبت به دوره مشابه قبل افزایش داشت.

البته افزایش ۰.۸ درصدی تورم اجاره به مفهوم قابل تحمل بودن فشار اجاره‌‌بها برای مستاجران نبود. از سال ۱۴۰۱ متوسط تورم سالانه اجاره در کشور به کانال ۳۰ درصدی ورود کرد و این موضوع فشار قابل‌توجهی را بر مستاجران وارد کرد.

علل بروز تورم ۴۰ درصدی برای مستاجران
درحالی مستاجران در سال ۱۴۰۳ با تورم سالانه ۴۰.۳ درصدی مواجه شدند که متوسط تورم عمومی در این سال ۳۲.۵‌درصد بود. اوج تورم عمومی در کشور در سال ۱۴۰۱ و با نرخ ۴۶‌درصد رقم خورد؛ پس از آن طی دو سال اخیر از شدت تورم عمومی کاسته شد. اگرچه تورم عمومی یکی از فاکتورهای اصلی اثرگذار بر تورم اجاره محسوب می‌شود؛ اما تورم اجاره طی دو سال اخیر رفتاری واگرا از تورم عمومی داشته و همچنان در مسیر رشد نوسان داشته است. در عین حال در سال ۱۴۰۳ میزان تورم اجاره از تورم عمومی کشور بیشتر شد. این موضوع به مفهوم آن بود که مستاجران بیش از سایر گروه‌‌ها تحت فشار قرار گرفتند.

کاهش عرضه آپارتمان اجاره‌‌ای در حالی که افزایش تقاضا پابرجا بود یکی از عوامل اصلی ثبت رکورد تاریخی در بازار اجاره‌‌بها در ۱۴۰۳ بود. بررسی‌‌های میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار مسکن کشور طی سال گذشته حاکی از آن است که میزان تقاضای سرمایه‌‌ای در این بخش کاهش داشته و همین موضوع یکی از دلایل کاهش شتاب تورم مسکن در ۱۴۰۳ بوده است. اگرچه کاهش تورم مسکن در نگاه اول خبری امیدوارکننده برای مستاجران است؛ اما واقعیت آن است که این موضوع با کاهش عرضه آپارتمان اجاره‌‌ای می‌تواند تاثیر افزایشی بر بازار اجاره‌‌بها برجای بگذارد.

وضع سقف دستوری ۲۵ درصدی بر نرخ اجاره یکی دیگر از اتفاقات سال ۱۴۰۳ بود؛ با وجود این داده‌‌های رسمی مرکز آمار ایران نشان داد که این سقف دستوری تاثیر مثبتی بر بازار اجاره برجای نگذاشته است.

در عین حال برخی کارشناسان نسبت به اثر منفی این مصوبات بر کاهش عر‌ضه مسکن استیجاری نیز هشدار می‌دهند؛ البته با توجه به عدم وجود ضمانت اجرای تخلف از قانون برای موجران، ترس احتمالی موجرها نیز از میان رفته و بازار اجاره از این محل با افزایش هرچند محدود عرضه خانه استیجاری مواجه خواهد شد.

تورم اجاره تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن است؛ در سال ۱۴۰۳ تورم عمومی و تورم مسکن روندی کاهشی را پیش گرفتند. در حالی که تورم عمومی به سرعت بر بازار اجاره اثرگذار می‌شود؛ اثرگذاری تورم مسکن بر بازار اجاره، با تاخیر زمانی رقم می‌‌خورد. درواقع به نظر می‌رسد که بخشی از تورم اجاره در سال ۱۴۰۳ نتیجه تخلیه جهش قیمت مسکن در سال‌های قبل بود و فروکش تورم عمومی مانع از آن شد که تورم اجاره به کانال‌‌های بالاتری در سال‌‌ گذشته صعود کند. با وجود این فروکش تورم مسکن در ۱۴۰۳ می‌تواند سیگنالی کاهنده برای بازار اجاره‌‌ در سال‌جاری به ارمغان آورد.

فاکتورهای جهت‌‌دهنده به بازار اجاره‌‌بها
عوامل جهت‌‌دهنده به بازار اجاره‌‌بها در سال ۱۴۰۴ به چهار مولفه قابل تقسیم است. افزایش عرضه آپارتمان‌‌های اجاره‌‌ای؛ متاثر از رشد خرید سرمایه‌‌ای یکی از عوامل اصلی جهت‌‌دهنده به بازار اجاره‌‌بها در سال‌جاری خواهد بود.

با توجه به رشد محدود قیمت مسکن در ۱۴۰۳ بخشی از فعالان بازار، بخش مسکن را در شرایط کنونی برای سرمایه‌گذاری ارزنده شناسایی کرده و احتمال رشد تقاضای سرمایه‌‌ای در این بازار وجود دارد. در صورت تحقق این برآورد؛ افزایش عرضه سیگنالی کاهشی برای بازار اجاره به همراه خواهد داشت.

تورم عمومی سیگنال بعدی جهت‌‌دهنده به بازار اجاره است؛ اگرچه طی دو سال اخیر از شتاب رشد تورم عمومی کاسته شده، اما فروکش قابل‌توجه دیگری در تورم عمومی با توجه به داده‌‌های اقتصادی بعید است. به این ترتیب کاهش تورم اجاره با حمایت از داده تورم عمومی چندان محتمل به نظر نمی‌‌رسد. تورم مسکن سومین پارامتر جهت‌‌دهنده به بازار اجاره‌‌بها البته با تاخیر خواهد بود. پیش‌بینی آینده تورم مسکن در کشور به دلیل وابستگی به ریسک‌‌های متعدد اقتصادی و غیراقتصادی چندان ساده نیست.

درصورتی که مانند سال قبل ریسک جنگ در منطقه فعال باشد، از شتاب تورم مسکن کاسته می‌شود. اما درصورتی که ریسک جنگ مرتفع شود، اما تحریم ادامه یابد و حتی شدت بیشتری به خود بگیرد، با توجه به کاهش ارزش پول ملی، احتمال افزایش تورم مسکن محتمل می‌شود.

تغییر قدرت خرید مردم و افزایش خرید خانه توسط مستاجرها مولفه بعدی اثرگذار بر بازار اجاره تلقی می‌شود. درصورت تحقق این موضو‌ع می‌توان به کاهش تقاضا در بازار اجاره و کاهش تورم اجاره امیدوار بود که البته تحقق این پیش‌بینی، چندان محتمل نیست.
منبع: دنیای اقتصاد