به گزارش اقتصادنامه، در بازار این روزهای مسکن تهران، واحدهای ۷۰ تا ۸۰ متری در محله‌های مرکزی، چهره متفاوتی از عرضه را شکل داده‌اند. هرچند یوسف‌آباد و ستارخان هر دو از نقاط پرتردد و پرتقاضای شهر محسوب می‌شوند، اما ساختار سنی ساختمان‌ها و سطح قیمت‌ها در آنها مسیر یکسانی را طی نکرده است.
در یوسف‌آباد، بخش قابل‌توجهی از فایل‌های این متراژ، مربوط به ساختمان‌های ساخته‌شده در اوایل دهه ۷۰ تا میانه دهه ۸۰ است. بسیاری از این واحدها در ماه‌های اخیر با بازسازی کامل یا نسبی، دوباره وارد بازار شده‌اند. همین «اختلاف کیفیت بازسازی» اغلب به تفاوت‌های چشمگیر در قیمت پیشنهادی منجر شده است. آگهی‌های منتشرشده در این محدوده معمولاً بازه‌ای میان متری ۱۰۰ تا ۱۶۰ میلیون تومان را نشان می‌دهند؛ بازاری که فروشندگان در آن سهم بیشتری در تعیین قیمت دارند و خریداران ناچار به مقایسه جزئیات دقیق هر فایل هستند.
در ستارخان اما شرایط متفاوت است. بخش عمده فایل‌ها متعلق به ساختمان‌های ۵ تا ۱۲ سال ساخت است؛ نه به‌روز، نه بسیار قدیمی. در این محدوده، امکانات مشاعی ــ از کیفیت مشاعات و آسانسور تا پارکینگ و انباری ــ نقش تعیین‌کننده‌تری در قیمت‌گذاری دارد. قیمت‌های پیشنهادی برای این متراژ معمولاً در بازه متری ۱۱۵ تا ۱۵۰ میلیون تومان قرار گرفته و دسترسی محله به شریان‌های اصلی غرب تهران نیز این سطح قیمت را تقویت می‌کند.
از منظر تحلیلی، این تغییر ترکیب سنی در عرضه، ریشه در محدود شدن ساخت‌وسازهای جدید و افزایش هزینه ساخت دارد؛ موضوعی که سبب شده «بازسازی» به ابزار حفظ ارزش ملک و امکان عرضه مجدد تبدیل شود. به همین دلیل، تفاوت قیمت میان یک واحد نوساز واقعی و یک واحد بازسازی‌شده، در برخی محله‌ها به‌وضوح بیشتر شده است.
در همین محدوده، نمونه‌های نوساز واقعی ــ عمدتا در امیرآباد ــ با قیمت‌هایی نزدیک به متری ۱۹۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان فایل شده‌اند؛ سطحی که نشان می‌دهد بازار همچنان برای نوسازی تازه، ارزش افزوده قائل است.
در مجموع، آنچه امروز در فایل‌های پیشنهادی دیده می‌شود نشان می‌دهد بازار ۷۰ تا ۸۰ متری‌ها در مرکز تهران، بیش از هر زمان دیگری تحت تأثیر سن بنا و کیفیت بازسازی قرار گرفته و تفاوت نگاه فروشندگان و خریداران، خود را در همین بازه‌های قیمتی منعکس می‌کند.
.gif)
