به گزارش خبرنگار اقتصادنامه، افزایش سقف وام، در کوتاه‌مدت قدرت نقدینگی مستأجر را بالا می‌برد. خانواری که برای تمدید قرارداد یا جابه‌جایی با افزایش قابل توجه ودیعه مواجه شده است، می‌تواند بخشی از این نیاز را از طریق تسهیلات بانکی تأمین کند. بنابراین، وام ودیعه می‌تواند از جابه‌جایی اجباری خانوارها، فروش دارایی یا تأمین ودیعه از منابع غیررسمی جلوگیری کند و در این معنا یک ابزار حمایتی محسوب می‌شود.

اما مسئله زمانی پیچیده می‌شود که افزایش تسهیلات را از زاویه سیاست پولی و وضعیت شبکه بانکی بررسی کنیم. وام ودیعه نیز مانند سایر تسهیلات تکلیفی، برای بانک‌ها هزینه و تعهد ایجاد می‌کند. اگر منابع لازم برای پرداخت این تسهیلات از محل سپرده‌ها و منابع موجود بانک تأمین شود، فشار مستقیمی بر پایه پولی ایجاد نمی‌شود. اما اگر حجم تکالیف بانکی از توان تأمین مالی بانک‌ها فراتر برود، احتمال افزایش ناترازی، استقراض از بانک مرکزی یا اضافه‌برداشت بانک‌ها افزایش پیدا می‌کند.

در چنین شرایطی، زنجیره‌ای از اتفاقات می‌تواند شکل بگیرد؛ افزایش تکالیف اعتباری، فشار بر منابع بانک‌ها را بیشتر می‌کند و در صورت تأمین کسری از منابع بانک مرکزی، پایه پولی افزایش می‌یابد. رشد پایه پولی نیز می‌تواند به رشد نقدینگی منجر شود و اگر این رشد با افزایش تولید کالا و خدمات همراه نباشد، در نهایت بخشی از آن به افزایش سطح عمومی قیمت‌ها تبدیل خواهد شد.

البته از این گزاره نباید نتیجه گرفت که هر تسهیلات تکلیفی به‌صورت مستقیم و قطعی باعث تورم می‌شود. اثر تورمی تسهیلات به نحوه تأمین منابع، وضعیت ترازنامه بانک‌ها، میزان بازگشت اقساط، سیاست پولی بانک مرکزی و شرایط کلی اقتصاد بستگی دارد. بنابراین، مسئله اصلی نه صرفاً «پرداخت وام»، بلکه چگونگی تأمین مالی آن است.

از سوی دیگر، وام ودیعه می‌تواند اثر متفاوتی در خود بازار مسکن ایجاد کند. افزایش قدرت مالی مستأجران به معنای افزایش تقاضای مؤثر در بازار اجاره است. اگر در سمت عرضه، تعداد واحدهای اجاره‌ای متناسب با این تقاضا افزایش پیدا نکند، بخشی از منابع جدید ممکن است توسط بازار جذب شود و خود را در قالب افزایش ودیعه یا اجاره‌بها نشان دهد.

به بیان ساده‌تر، وقتی تعداد زیادی از مستأجران با قدرت مالی بیشتری وارد بازار می‌شوند، اما تعداد واحدهای قابل اجاره تغییر چندانی نمی‌کند، مالک نیز ممکن است امکان مطالبه ودیعه بالاتر یا اجاره بیشتر را پیدا کند. در این حالت، بخشی از اثر حمایتی وام می‌تواند خنثی شود؛ یعنی پولی که قرار است شکاف مالی مستأجر را پر کند، بخشی از مسیر خود را به افزایش قیمت مسکن استیجاری اختصاص دهد.

این موضوع به‌ویژه در تهران اهمیت بیشتری دارد؛ چرا که فاصله میان توان مالی خانوارها و هزینه تأمین مسکن افزایش یافته و رشد عرضه مسکن استیجاری نیز به اندازه رشد تقاضا نبوده است. بنابراین، افزایش وام ودیعه می‌تواند برای یک خانوار مشخص بسیار کمک‌کننده باشد، اما لزوماً به معنای کاهش هزینه مسکن برای کل بازار نیست.

از طرف دیگر، باید هزینه دریافت این تسهیلات نیز مورد توجه قرار گیرد. وام ۴۰۰ میلیون تومانی به معنای آن نیست که تمام این مبلغ بدون هزینه در اختیار مستأجر قرار می‌گیرد. تسهیلاتی که از محل اوراق گواهی حق تقدم تأمین می‌شود، هزینه خرید اوراق را نیز به متقاضی تحمیل می‌کند. بنابراین، خانوار باید علاوه بر اقساط و نرخ سود، هزینه اولیه دریافت تسهیلات را نیز در محاسبه صرفه اقتصادی وام در نظر بگیرد.

در نتیجه، افزایش سقف وام ودیعه را باید در دو سطح متفاوت بررسی کرد. در سطح خرد، این سیاست می‌تواند به مستأجر کمک کند تا از پس افزایش ودیعه برآید و فشار نقدینگی خود را کاهش دهد. اما در سطح کلان، اگر افزایش تسهیلات بدون تأمین منابع پایدار و بدون توجه به ناترازی بانک‌ها انجام شود، می‌تواند فشار بیشتری بر شبکه بانکی وارد کند و در شرایط خاص، از مسیر رشد پایه پولی و نقدینگی به تورم دامن بزند.

مسئله مهم‌تر این است که حتی اگر منابع تسهیلات بدون ایجاد فشار پولی تأمین شود، باز هم وام به تنهایی درمان ریشه‌ای بازار اجاره نیست. وام قدرت خرید ایجاد می‌کند، اما واحد مسکونی جدید ایجاد نمی‌کند. تا زمانی که عرضه مسکن، به‌خصوص مسکن مناسب برای اجاره، متناسب با رشد تقاضا افزایش پیدا نکند، تزریق منابع مالی به سمت تقاضا می‌تواند بخشی از فشار قیمتی را حفظ کند.

از این منظر، سیاست‌گذار برای حمایت پایدار از مستأجران باید میان «تأمین مالی خانوار» و «افزایش عرضه مسکن» تعادل برقرار کند. وام ودیعه می‌تواند یک ابزار حمایتی کوتاه‌مدت باشد، اما در کنار آن باید سیاست‌های افزایش عرضه مسکن استیجاری، کاهش هزینه ساخت، تأمین مالی پایدار و اصلاح ساختار شبکه بانکی نیز دنبال شود.

در نهایت، افزایش وام ودیعه ۴۰۰ میلیون تومانی را نمی‌توان صرفاً یک خبر مثبت یا منفی ارزیابی کرد. این سیاست برای مستأجری که امروز با کسری چندصد میلیون تومانی برای تأمین ودیعه مواجه است، یک حمایت واقعی محسوب می‌شود؛ اما در سطح اقتصاد کلان، نحوه تأمین این منابع تعیین می‌کند که هزینه این حمایت چگونه پرداخت شود.

اگر منابع از محل ظرفیت واقعی شبکه بانکی تأمین شود و همزمان ناترازی بانک‌ها کنترل شود، وام ودیعه می‌تواند نقش یک ابزار حمایتی مؤثر را ایفا کند. اما اگر افزایش تسهیلات تکلیفی به فشار بیشتر بر ترازنامه بانک‌ها و در نهایت استفاده از منابع پرقدرت بانک مرکزی منجر شود، بخشی از هزینه این حمایت ممکن است نه در زمان دریافت وام، بلکه بعدها و از طریق تورم به خانوارها بازگردد.

بنابراین، چالش اصلی سیاست‌گذار فقط افزایش رقم وام نیست؛ مسئله اصلی این است که چگونه می‌توان قدرت مالی مستأجران را افزایش داد، بدون آنکه این حمایت از یک سو به تشدید ناترازی بانک‌ها و از سوی دیگر به افزایش بیشتر قیمت در بازار اجاره منجر شود. پاسخ به این مسئله، در کنار افزایش سقف تسهیلات، نیازمند سیاست همزمان در دو جبهه «کنترل آثار پولی» و «افزایش عرضه مسکن استیجاری» است.